空室対策の家賃保証とサブリースの違いと問題点

空室対策の家賃保証とサブリースの違いと問題点

不動産投資による賃貸経営に興味があるが、空室問題が心配で踏み出すことのできないという人もいると思います。

そこで近年注目されているのが家賃保証のあるアパートの賃貸経営。その方法としては下記の2つが挙げられますが、こちらも賃貸経営をしたことのない人にはどちらがいいのかはわかりません。

  • サブリース
  • 家賃保証サービス

そこで今回はサブリースと家賃保証サービス、どちらの方がメリットが高いのか、その判断基準としてもらうためにも、不動産投資が初めてという方でもわかりやすいように両者のメリット・デメリットを上げ、それぞれの問題点について解説します。

サブリースと家賃保証サービスの違い

それでは実際にサブリースと家賃保証サービスとはどのようなものなのかを説明します。この2つは家賃保証が受けられるという点では同じサービスですがその内容は全く違っています。

サービスを利用する方によって、どちらを選ぶのかによって受けられるメリットは大きく違ってきますし、受けるデメリットによって抱える問題も違います。

サブリースとは?

家賃保証のある不動産投資で今注目なのがサブリースです。大手不動産会社や管理会社が取り扱っており、多くのテレビCMが流されているので、目や耳にしたことがある人も少なくないでしょう。

このサブリースは不動産会社や管理会社不動産会社(以下サブリース会社)がアパート等の賃借物件を一括借り上げし、それを入居者に転貸します。また経営者はサブリース会社と賃貸契約を行い、そこから賃貸料金を得るという形です。そしてこの時の支払い差額が手数料という名目でサブリース会社の収入となるのです。

入ってくる賃貸料金は家賃の70~90%と少なくなりますが、下記のメリットが生まれます。

  • 管理を自分で行う必要がないため手間がかからない
  • 一括借り上げですから空室による収入減の心配がない
  • 安定した賃貸収益が得られる仕組みづくりができ上がっている

サブリースのメリットは?

それではサブリースのメリットを見ていきましょう。サブリースのメリットは下記のとおりです。

  • 入居率の心配がいらない
  • 物件管理をすべてサブリース会社に一任できる
  • 確定申告が楽にできる

それではこれら各項目を簡単に解説します。

入居率の心配がいらない

サブリースが入居率に関係なく賃貸収入が見込める点は先ほどの説明で行いましたので、この点に関しては繰り返しの説明は避けますが、入居率の心配がいらないということは下記のようなメリットが出てくることを意味します。

  • 入居率を上げるための広告活動等が必要ない

通常は仲介業者を通してインターネット等に空室情報の広告活動が必要となるため、仲介業者に支払う仲介料の他に広告費も必要となってきます。しかし、サブリースならこれら費用をすべて省くことができます。

物件管理をすべてサブリース会社に一任できる

個人で賃貸経営を行う場合には物件管理を管理会社、家賃回収を不動産会社や仲介業者に依頼することになりますが、サブリースの場合にはこれらすべてをサブリース会社に一任できます。

費用は最低でも家賃の10%、高ければ30%となりますが、入居率に関係ない安定した家賃収入が得られ、賃貸経営の面倒なことすべてに関わる必要がない事を考えれば、この額も安いと言えるかもしれません。

確定申告が楽にできる

通常の賃貸経営ならば様々な経費が発生するため、収支計算だけでもかなりの手間となる上、確定申告に必要な書類を集めるだけでも一苦労です。

よって確定申告時期には期限に間に合わせるため、他に本業がある人はかなりの時間と労力をこちらに割くことになります。しかし、サブリースであればサブリース会社との一括賃貸契約となるため、経費はサブリース会社への手数料のみとなり確定申告も楽になり、かける時間と労力を軽減することができるのです。

サブリースのデメリットとその問題点

それでは次はサブリースのデメリットを見ていきましょう。

サブリースのデメリットは下記のとおりです。

  • 契約期間が決められている
  • 契約終了後の心配が残る
  • 礼金と敷金が入ってこない
  • 悪質なサブリース会社と契約する可能性がある

それではこれら各項目を簡単に解説します。

契約期間が決められている

サブリースは契約期間が決められており、契約更新時には必ずと言っていいほど家賃の減額請求が求められます。この点は通常の賃貸経営でも物件の経年劣化にともない起こることで、当初契約時の家賃収益がずっと続くわけではない点に相違はありません。

ですが25年や30年と長期契約を前提としたサブリースが多くなっているので、長期の安定した収入が得られるのは安心できる点です。しかし、家賃の減額請求に応じない場合や、契約が困難だと判断された場合には中途解約となる可能性もある点は注意してください。

これについてはサブリースの契約書内にその条件が記載されているので、どのような条項が織り込まれているのかをよく確認しておきましょう。

またサブリース会社の会社破綻による契約終了というケースも考えられます。この場合には経営者と入居者それぞれに下記のような懸念事項が発生する可能性が出てきます。

(経営者)

  • 家賃が回収できない
  • 入居者が勝手に退去する
  • 破産管財人との交渉が必要となる

(入居者)

  • 敷金の返金がされない
  • サブリース会社が変わり家賃が上昇する
  • 強制的に退去させられる

これら懸念事項を避けるためにも、安心して任せられる信頼性の高いサブリース会社との契約が必須となってきます。

契約終了後の心配が残る

いま説明したことが原因で契約終了となってしまえば、一番気になるのがその後の対応です。

サブリースが契約終了しても経営者と入居者は変わらないため、サブリース会社が持つ管理情報が上手く引き継がれず問題となる可能性が考えられます。

また次の経営方法を個人で行うか、新たなサブリース会社に任せるかにもよりますが、下記のような問題をどう解決するのかも重要なポイントとなってくるでしょう。

  • ずさんな管理により維持管理履歴が残っていない
  • メンテナンスがいい加減
  • 莫大な修繕費が発生する

スムーズな引き継ぎとするためにも、やはり契約するサブリース会社の選定は重要となってきますね。

礼金と敷金が入ってこない

サブリース会社との契約では、通常の賃貸経営で収益となる礼金と敷金がサブリースに入るようになります。また敷金を管理するのもサブリース会社です。

これは入居者との契約がサブリース会社となるので仕方のないことですが、収入が減ってしまう点はしっかりと理解しておきましょう。

悪質なサブリース会社と契約する可能性がある

今までにも散々話題に出てきましたが、契約条件だけに目がいったサブリース契約を行うと悪質なサブリース会社と契約する羽目にもなりかねません。

そうなれば経営者は様々な被害をかぶることになるので、契約先は必ず安心できる信頼性の高いところを選ぶようにして下さい。

家賃保証サービスとは?

家賃保証サービスは入居者が家賃保証会社と契約し、保証料を支払うことで家賃を滞納した時に保証会社がその家賃を保証してくれるというサービスです。最近はこの家賃保証会社の保証を受けることを入居条件としているところも少なくありません。

保証料は家賃保証会社によって違いますが、一般的には月額家賃の30%~100%の保証料で、1年間の保証が受けられます。また契約更新時にも更新保証料が発生する点は要注意です。

しかし、経営者は経費をかけることもなく、家賃滞納という状況を避けることができるので、確実な家賃回収をするためには有効な方法であることは違いありません。

それでは、そのメリット・デメリットを見ていくことにしましょう。

家賃保証サービスのメリット

それでは家賃保証サービスのメリットを見ていきましょう。

家賃保証サービスのメリットは下記のとおりです。

  • 経営者に保証料の負担がない
  • 100%の家賃収益が得られる
  • 訴訟費用等の費用負担の心配がない
  • 優良な入居者が集まりやすい

それではこれら各項目を簡単に説明していきます。

経営者に保証料の負担がない

保証料の支払いは入居者となるので、経営者実質負担ゼロで確実に家賃回収することができます。

100%の家賃収益が得られる

保証にサブリースのように管理費等は発生しないため家賃は100%収入となるので、サブリースよりも収益性が高くなる点は見逃せません。

訴訟費用等の費用負担の心配がない

家賃回収ができない場合には下記の問題が考えられます。

  • 催告の労力や時間、費用が発生する
  • 訴訟費用や原状回復費用が発生する

これは経営者にとって本来必要ない経費です。その心配がいらないのは健全なキャッシュフロー経営には大きなメリットとなってきます。

優良な入居者が集まりやすい

家賃保証会社の保証を受けるには審査が必要となるため、審査に合格した人だけが入居者となり、優良な入居者を自ずと厳選できます。

家賃保証サービスのデメリットとその問題点

それでは次は家賃保証サービスのデメリットを見ていきましょう。

家賃保証サービスのデメリットは下記のとおりです。

  • 空室の家賃の保証はない
  • 入居者に負担がかかる
  • 入居が決まらない場合もある

それではこれら各項目を簡単に解説します。

空室の家賃の保証はない

サブリースの最も大きなメリットは空室でも家賃保証がある点です。しかし家賃保証サービスは入居者の家賃保証だけで、空室への家賃保証はありません。この点はサブリースとの一番の違いであり、得られるメリットの高さにも大きな隔たりが出てきます。

空室問題に対しては下記のような物件価値を高める対応が必要になります。

  • 仲介業者等との入居募集の展開
  • リノベーション
  • リフォーム
  • 設備機器の入れ替え

これらは経営者への負担は大きくなってきます。よく考える必要のあるポイントと言えるでしょう。

入居者に負担がかかる

保証料は決して高い額ではありませんが入居者による支払いとなるため、入居者に負担がかかることに違いはありません。

支払いに自信がないという方ならリスク対策としてすんなり受け入れられるでしょうが、そんな心配はいらないという方にとっては無駄な出費でしかありません。入居者の受け取り方にも違いがあることをよく理解して、入居者層を考えた上で入居条件とするかどうかを検討することをおすすめします。

入居が決まらない場合もある

家賃保証サービスを入居条件に加えるということは、入居条件が高くなることを意味します。それによって先程説明した優良な入居者の確保ができるというメリットは生まれますが、入居できない人も多くなるというデメリットも生まれるのです。

審査に通らないような人の入居は家賃滞納のリスクを背負うことになりますが、家賃保証サービスを入居条件とすることは、空室率に悩む経営者にとっては足を引っ張る対策ともなる諸刃の剣とも言えます。

どちらを選ぶかは経営者の判断次第

今回は空室対策としてサブリースと家賃保証サービスの2つを検証してきましたが、こと空室対策という目的においてはサブリースの方が適しているでしょう。家賃保証サービスには空室の家賃保証がないので、この点は明白ですよね。

不動産投資による賃貸経営を本業としているのであれば、サブリース会社に支払う家賃の10%~30%にあたる手数料は決して安いものではありません。ですが本業がほかにあるサラリーマンや公務員の人にとっては、本来必要となる管理費や仲介費、家賃回収代行費などを考慮すれば、必ずしも高い手数料とは言えないかもしれません。

要はどこまで経営者が経営に携わるのかが、利用するサービスの1つの選択基準となってくるのです。今回の内容をよく理解して、トータル的にメリットが高い空室対策を選ぶようにして下さい。

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