不動産の賃貸契約終了時には、原則、賃借任意は原状回復義務が生じます。入居時に支払う敷金はその原状回復のための保証金であり、原状回復にかかった費用が天引きされ、その残金が返金されます。
しかし、入居中に賃借人が不動産に有益となるものを建物に自費で付加している場合、条件を満たすことでその付加に対する有益費の請求及び、買取の請求を行うことができます。
その権利を有益費償還請求権、および造作買取請求権と呼びます。特に商業物件として斟酌した場合にはこれら権利が発生するケースが多いため、商業利用する人は必ず知っておかなければならない権利です。
そこで今回はこれら2つの権利について詳しく解説していきます。
造作買取請求権とは
まずは造作買取請求権です。造作買取請求権の権利について、は借地借家法33条1項において下記のように定められています。
「建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。」
下記3つの条件が揃っている場合、賃借人は賃貸人に対して買取請求が行えるということです。
- 買取対象が造作であること
- 造作物の所有者が賃借人であること
- 賃貸借契約が終了すること
この際に造作と認められるのは建物に付加されていることで客観的価値を上げていることが条件となります。そう判断される対象としては下記のようなものが挙げられ、建物から容易に取り外しがきかないものとなります。
- 釣棚
- 雨戸
- 木造の間仕切り
- 空調設備
- 広告用表示用版
建物から取り外しできない一体化した設備は建物所有者である賃貸人の所有物となってしまうので、造作買取請求権の対象とはなりません。この点は十分に注意しましょう。
造作買取請求権を請求できる時期と金額
それでは造作買取費はいくらくらい請求できるのでしょうか。これは賃借人には申し訳ありませんが、契約解約時の下取り時価となります。購入時から時間が経過しているほど資産価値が減るため、長期間入居している場合には思ったような買取価格とならない場合も出てきます。
残念ですが購入時金額ではないということを、よく覚えておくようにしましょう。
また併せて覚えておいて欲しいのが請求可能時期です。造作買取請求権は契約終了時に発生します。しかし、この請求権は延々と持ち続けることができるわけではなく、その期間は民法において建物を賃貸人に返還した時から1年間と定められています。
よって、造作買取請求権の存在を知らなかった等の理由で、契約解除から1年以上経過している場合には、一切請求することはできません。この点も併せて覚えておくようにしましょう。
建物（賃貸）の明け渡しを拒否することはできない
売買契約においては契約者と非契約者の両者に債務と債権が発生します。よって債権引渡し時に債務支払いができなければ、債権者は商品の引渡しを拒絶することができます。A商店の商品をB者が購入する売買契約を取り交わしたが、B者が代金支払いしなかった際はA商店は商品引渡しを拒絶できるといった具合です。
これを同時履行の抗弁権というのですが、これを造作買取請求時に主張することはできません。取り付けたエアコンの債権支払いを賃貸人が行わない。そこで賃借人が支払いと物件明け渡しをしようと賃貸人に同時履行の抗弁権を主張したとします。
しかし、この場合はエアコンの支払い代金と、明け渡しを拒むことで被る賃貸人の損害とでは、明らかに賃貸人の損害の方が大きいことから、賃借人は同時履行の抗弁権を主張することができません。
賃貸人からの建物（賃貸）の明け渡しを拒否することはできないというわけです。これは判例にも出てくる疑いようのない事実ですから、支払うまで出ていかないと揉めるような行動を取ることは絶対にやめましょう。
有益費償還請求権とは
建物の一部と認められるものは造作買取請求権の対象外となると先ほど解説しましたが、この場合には諦めるしかないのでしょうか。いいえ、ちゃんと請求する方法があります。それがもう1つの請求権となる有益費償還請求権です。
有益費償還請求権の権利は民法608条2項に下記のとおり定められています。
「賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。」
有益費として認められる条件は下記のとおりで、下記条件を全て満たしていることで賃借人は賃貸人に有益費償還請求権を得ることができます。
- 建物の客観的価値を増加させている
- 建物から取り外しができない増築や設置
- 賃貸人が所有権を持つ
- 価値の増加が継続している
基本的な考え方としては造作買取請求の条件である下記にそぐわない増築や設置で、契約解除後も継続して建物の客観的価値を増加させている場合に利用できる請求権となってきます。
- 対象が造作であること
- 造作物の所有者が賃借人であること
また有益費償還請求権の対象となる増築や設置は下記のようなものが挙げられます。
- キッチンやシンクの改良
- トイレの改造
- 外壁の改修
- タイルや床材の改修
- 入口戸の改修
有益費償還請求権の場合には造作買取請求権と違い、増築や設置に賃貸人の同意は必要となりませんが、基本的に増築や設置がおおが掛かりなものとなることから、大抵の場合は工事許可等で賃貸人の同意が必要になってきます。
有益費償還請求権を請求できる時期と金額
有益費償還請求権による有益費として請求できる額は、下記のいずれかとなります。
- 賃借人が支出した額面
- 有益費による賃貸物件価値の増加額
造作買取請求権のように時価請求となることはありませんが、賃貸人は上記いずれか額面が低い方を選ぶことができるので、結局のところ全額回収は難しいのが実情です。100万円かけて増築・設置したとしても、賃貸物件の価値はそれに見合わないケースが一般的です。
評価価値は支出金額の10％以下の評価となるケースも少なくないので、それほど期待できる支払いが受けられるわけではないことを理解しておきましょう。
また、請求期間は造作買取請求権の場合と同様です。賃貸契約終了後から1年間が請求期間となります。これを超えたものに関しては請求することができないので、忘れず期間内に請求するようにしてください。
まとめ
今回解説したように賃貸物件を借りて物件価値を増加させると認められる増築や設置は、契約終了後に請求することができます。まずはそれが造作に当たるのか、収益費に当たるのかの見極めが必要になってきます。
また請求を起こすためには権利を得るための条件をクリアしていなければなりませんが、これは入居時にも気にしなければならないポイントで、請求権が得られるように増築や設置を行う必要があります。
請求権が得られなかったという羽目にならないためにも、入居後に賃貸物件に増築や設置を施す際には解説した内容を参考にして、確実に請求権が得られるよう対応するようにしましょう。
