駐車場経営の初期費用や経費、投資利回り、メリットとデメリット

駐車場経営の初期費用や経費、投資利回り、メリットとデメリット

土地活用の1つの方法として駐車場経営があります。土地が空いていれば比較的簡単に始める事ができる上、失敗したとしても他に転用しやすいなどのメリットがあります。

ただし、アパート経営など他の土地活用と比べると、1台あたりの収益が低いことや、節税効果が期待できないなどのデメリットもあります。

駐車場経営は、これから土地活用を始めようと思っている人や、堅実性を重視する人におすすめの土地活用です。

この記事では、駐車場経営にかかる初期費用や利回りの目安以外にも、自分の土地に合う駐車場の種類や経営の始め方も解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

駐車場(コインパーキング)経営の費用

まず初めに、駐車場経営を始めるにあたって必要となる費用をまとめました。どんな駐車場にするかによって初期費用は大きく変わります。

駐車場にするための整備費用

駐車場として整えるために必要な項目は以下の通りです。ただし、これらのすべてを準備しなくても大丈夫です。最低限、更地さえあれば自動車を停められるため、準備段階でどこまでお金をかけるべきかは、自己資金額や借入の状況にもよります。

  • 舗装(アスファルトや砂利)
  • 車を止めるためのブロック(自動車の台数分)
  • 看板(運営者の連絡先や無断駐車禁止を知らせる)
  • 駐車スペースを分けるための白線(個人経営の駐車場では、ヒモなどで代用している場合もあります)
  • 防犯カメラ(あれば安心)
  • 料金を徴収する専用機器(コインパーキングの場合)

周囲に住んでいる人を対象とする月極駐車場の場合には、そこまでこだわる必要はないと思います。実際に土地活用として駐車場経営をしているところでは、地面の処理しかしていないところも多いです。

初期費用を抑えたいのであれば、お客さんを顔見知りや近所の人に絞って、月極駐車場を運営するのもひとつの方法です。

ただ、投資として大きく儲けようとするならば、きちんとした駐車場だと分かるように整えたほうがいいでしょう。見るからにただの空き地だったり、看板もなくて駐車場だとすぐに分からないところだったりすれば、怪しくて利用したくないと感じる人もいるはずです。不動産会社や駐車場の専門業者が手配してくれますので、協力してもらいながら準備を進めていきましょう。

初期費用の目安

初期段階、最も手間と費用がかかるのが、アスファルト舗装です。だいだい、200平方メートルあたり100万円以上はかかります。

自動車を停めるスペースとして、1台につき20平方メートルから25平方メートルの大きさが必要です。この条件を前提とすると、200平方メートルは自動車10台ぶんくらいの広さになります。

20台の駐車場であれば200万円、30台の駐車場であれば300万円の舗装費用がかかる計算です。

アスファルト以外では、砂利で舗装する方法もあります。砂利舗装の場合でも、200平方メートルで40万円くらいはかかります。舗装費用は、実際に依頼する業者や立地、現況によっても大きく変わってきます。専門業者から見積もりをもらうことは必須です。ここで紹介した価格は、あくまでも目安として参考にしてください。

コインパーキングの場合には、料金を徴収する機械や自動車の出入りを管理するための専用機器を設置します。必然的に、月極駐車場よりもコストがかかります。

運営を委託する業者が設備投資を負担する場合もあれば、オーナーが負担する場合もあります。契約内容や業者によっても提案内容が変わりますので、複数の業者から話を聞くようにしましょう。

税金などのかかる経費

土地に対して固定資産税と都市計画税がかかります。毎年1月1日時点の所有者に課せられる税金ですから、オーナーが負担することになります。業者が運駐車場営する場合であっても、あくまでも土地所有者であるオーナーが支払います。

住宅用の土地には減免措置があるのですが、駐車場として利用する土地には優遇措置がありませんので、節税効果は期待できません。

毎年4月頃に届く固定資産税の通知書を見て、税金の負担分を把握しておくことが大切です。収支がプラスになる最低ラインが税金額だからです。収入が税金額を上回るような計画を立ててください。

その他の経費には、補修費用があります。個人として経営するレベルの駐車場であれば、経営を圧迫するほどに負担となる補修費用はかからないでしょう。

立体駐車場なら、建物のメンテナンスを行う必要があります。高額になることもありますから、収益の中から補修費用を積み立てるほうが万全です。

また、資金に余裕があれば、駐車場経営を効率化するためのコストがかけられます。たとえば、警備会社や清掃などの細々とした業務です。

駐車場の広さや稼働率を考慮にいれながら、必要に応じて依頼してください。収益が減ることには違いありませんので、儲けとのバランスを見ながら依頼するべきかを考えましょう。

利回りの目安

利回りは、効率よく儲かるかどうかを示す数値です。不動産投資に限らず、あらゆる投資分野で使われています。

年間収入に対する初期費用の割合を示す「表面利回り」は、次の計算式で求められます。

年間の駐車場収入÷初期費用×100=表面利回り(%)

たとえば、毎月10万円の収入が得られる駐車場を300万円の初期費用で整備したとします。そうすると、利回りは40%です。

10万円×12か月÷300万円×100=40%

アパート経営では、表面利回りが10%程度あれば収益力が高いと言えますので、駐車場の利回りは、不動産投資の中で高い部類に入っています。

理由は単純で、アパートなどの建物を建設する必要がなく、初期費用が各段に安いからです。もちろん、立体駐車場のように建物を整備するとなると初期費用が全く変わってきます。収入にもよりますが、初期費用が高ければ高いほど、利回りは低くなります。

また、予想外のメンテナンス費用がかかったり、利用者が集まらなかったりすれば、利回りの数値は悪くなります。表面利回りはあくまでも理想値です。実態とは異なるため、他の土地活用との投資効率を比較する際に使ってください。

駐車場経営のメリットとデメリット

駐車場経営のメリットとデメリットを比べてみると、メリットが大きく、デメリットはそれほど気にしなくていいものばかりです。具体的に見ていきましょう。

メリット

土地があれば始められる気軽さや転用のしやすさなどは、駐車場経営に特有のメリットです。

コストがかからない

土地さえあれば最低限の青空駐車場として成立しますので、比較的コストのかからない土地活用と言えます。

後述する立体駐車場のように建物を建てるタイプでなければ、初期費用がかからないことに加えて、建物の劣化がなく、メンテナンスもめったに必要ありません。

管理する手間もかからない

駐車場のタイプに関わらず、オーナーが管理する手間があまりかかりません。駐車場を利用する自動車が来るたびにチェックするわけではないですし、スタッフを常駐させる必要がありません。

自動車の出入りが激しくて管理しなければならない状態ならば、駐車券を発行する機械を設置したり、警備スタッフを外注すればいいでしょう。

駐車場の利用料は月極であれば前払いですし、コインパーキングならば専用機器が徴収します。オーナー自身が料金を回収する労力がほとんどかからず、未払いリスクも限りなく低いです。

駐車場の運営企業に土地を貸し出す借上方式なら、日々の運営そのものにはまったくタッチしません。トラブルがあったとしても、運営企業が対応してくれます。

安定した収入が見込める

月極で契約をするタイプなら、利用者と期間を定めて契約を結びます。契約数に応じた収入が一定期間続くので、安定した収入が見込めます。近隣に住宅街があるエリアなら、引っ越さない限り長期間にわたって利用する可能性が高まるので、安定した経営を支えてくれるでしょう。

コインパーキングなら、駐車場を運営する専門業者との賃貸契約を締結します。土地を業者に賃貸して、実際の駐車場経営は業者が行うことになります。土地の賃料は駐車場の稼働率とは関係ありませんので、契約で決められた一定額が収入となります。

業者によっては、駐車場の稼働に応じて利益を配分する出来高契約を提案してくることもあります。稼働率とともに収入は上がるのですが、空車が増えると収入が減ってしまうリスクがあります。業者からの提案内容を吟味して、単純な賃貸と出来高制のどちらがいいのかを判断してください。

他の活用法に転用しやすい

事前に完璧な準備をしたものの、思ったより儲からないこともあります。他の土地活用と同じように、絶対儲かる投資は存在しません。あまりにも儲からない時には、他の活用方法に変える決断も必要になります。

建物を建てない駐車場経営であれば、比較的簡単に他の活用法に乗り換えることができます。設置してある専用機器を外すだけで更地になるからです。

アパート経営だとそう簡単にはいきません。せっかく建てたアパートを壊すのにも莫大なお金がかかりますし、ローンも巨額になるため、途中で止めにくくなってしまいます。

駐車場経営は途中で止めたり他への転用がしやすいので、初心者におすすめの土地活用です。

月極駐車場なら、利用者との契約を解除する手間はかかりますが、アパート経営を止める労力の大きさとは比較になりません。事前に定めた契約の解除に関する項目に従って、誠実に対応すれば問題ないでしょう。一般的には、「解除通知を数か月前に行えば解除できる」項目を契約で定めておきます。

コインパーキングの運営企業との契約にも、契約解除に関する項目が記載されています。契約を締結する段階でしっかりと把握しておきましょう。

経年劣化がない

年数が経過したアパートは、何もしなくてもどんどん劣化していきます。人が住んでいる空間ですから、不具合はすぐに直さないと危険です。しかし修理のたびに費用がかさむため、建物の劣化が収益を圧迫しかねません。

その反面、駐車場は経年劣化が全くありません。災害が発生して被害を受けない限り、駐車場として利用することができます。基本的には、定期的なメンテナンスも必要ありません。専用機器は多少の劣化があるかもしれませんが、最悪の場合でも、新しいものに取り換えれば済む話です。

デメリットやリスク

それほど気にならないレベルのものが多いですが、マイナス面も頭に入れておくと安心です。

一台あたりのリターンが低い

月極駐車場で考えると、一台あたり数千円から数万円の収入にとどまります。利用料金は立地の良しあしの影響を受けるため、あなたの土地の周りの駐車場料金を確認してみることをおすすめします。だいたいの相場が分かるはずです。

「駐マップ」(https://chumap.jp/)を使うと、おおよその賃料がエリア別に調べられます。たとえば、東京都港区の月極駐車場では3万円から5万円です。千葉県松戸市では5千円から1万円の範囲が多くなっています。

一等地でも3万円から5万円ですから、駐車場経営のリターンの単価は高くありません。大きく儲けるというよりも、リスクを抑えて安定した収入を得たい人に向いていると言えます。

営業活動が難しい

一台あたりのリターンが低いので、広めの駐車場でもない限り、宣伝費用をかけるのが難しいを思います。大々的な営業活動ができず、利用者を集めるのに時間がかかってしまうことがあります。

不動産会社が仲介をしてくれることがありますが、仲介手数料が発生します。オーナーができる宣伝と言えば、看板を立てることくらいでしょう。

利用者同士のトラブルやイタズラもある

利用者の出入りが激しければ激しいほど、利用者同士のトラブルが起きるリスクが高まります。人命に関わる事故が発生しないとも限りません。

もしもトラブルが発生したときを想定して、「駐車場での事故ヤトラブルがあっても、オーナーには責任がない」ことを契約に明記しておくべきです。駐車場の看板にも免責事項が書かれている場合があるので、近隣の駐車場を見てみると参考になります。

さらに、駐車場設備を壊されるイタズラもあり得ます。誰がイタズラをしたのか分からなければ、本人に責任を追及することができません。その場合はオーナーが負担して現状回復をするしかないので注意が必要です。

節税効果がほとんどない

住宅が建っている土地であれば固定資産税が1/6か1/3にまで安くなりますが、駐車場は住宅用の土地ではないので軽減措置がありません。

固定資産税の負担は大きいので、収支計画に組み入れて考えなければなりません。まずは更地の状態での固定資産税額を確認して、毎年かかる固定資産税の負担と駐車場経営で得られる収入を比べてください。

固定資産税は絶対に支払う必要のある費用ですから、固定資産税よりも収入が上回らないことが確実なら、駐車場経営には向かない土地と判断できます。

駐車場の種類と運営形態

駐車場はいくつかの種類に分けることができます。土地の広さや用途に応じて使い分けることが収益を最大化させる条件です。

駐車場の種類別の特徴

見たことのある駐車場を思い出しながら、それぞれの特徴を抑えていくと分かりやすいと思います。

平面駐車場

文字通り、平面の土地に自動車を停めるスペースのある駐車場です。更地に車を停める青空駐車場や、建物内のワンフロアを駐車場にしているものが該当します。

大きなマンションの敷地内にある入居者用駐車場や、大型ショッピングモールの駐車場をイメージしていただくと分かりやすいです。コンビニの駐車場も平面駐車場です。

広く贅沢にスペースが確保されているので、利用者としてはとても停めやすいですね。経営面としては、大規模な機械が不要で、初期費用が安いですし、メンテナンスの手間が大幅に削減されます。個人で経営するのであれば、平面駐車場が最も現実的でしょう。

土地の広さと駐車可能な台数が比例するため、まとまった広さの土地かどうかがポイントです。

立体駐車場

建物やタワーを建て、駐車場として利用するものです。よく、大型デパートで見かけるタイプです。立体駐車場も大きく分けるとふたつあり、スペースの空いている階まで自走するものと、エレベーターなどの機械で自動で駐車スペースまで運んでくれるものがあります。

駐車場としての建物を建てるので、土地の広さを最大限に活用して駐車スペースを増やせます。平面駐車場の何倍もの自動車を収容できるのが最大の特徴です。土地の利用効率では、平面駐車場を上回ります。

建物の建設費用や、大規模な機械を導入するためのコストがネックとなるため、個人が経営する駐車場としては、立体駐車場は不向きです。

コインパーキング

1時間あたり数百円で駐車スペースを貸します。利用する側としても安価で駐車場が利用できて非常に便利です。無限に料金を徴収するのではなく、一日あたりの最大料金が決まっていることが多いため、長時間駐車しておくニーズにも対応しています。

コインパーキングを始めるには、車止めや料金を徴収する専用機器の設置が必要です。オーナー自らが機器類を準備することもできますが、コインパーキングの専門業者に任せてしまうほうが一般的です。

月極駐車場

「月極」と書いて、「ツキギメ」と読みます。基本的には、月単位での利用を想定しています。不特定多数の人が利用するコインパーキングとは違って、月極駐車場は事前に契約を結んだ人しか利用できません。

近隣の飲食店がお客さん用として契約するケースもあり、周辺エリアの状況によってニーズが変わってきます。

運営形態の特徴

運営主体を誰にするかによって、オーナーにかかる負担が変わります。専門業者に任せれば経営上の心配は減りますが、委託費用がかかってしまいます。一方で、すべてを自分で行おうとすれば手間は増えます。コストと手間のどちらを重視するのかは、オーナーの考え方次第でしょう。

管理委託

駐車場経営に関するすべてを業者に任せます。利用者との契約、利用料の徴収、メンテナンス、トラブル対応などのすべてを業者が行ってくれるので、オーナーの負担がありません。

一括借上

専門業者が土地を借り上げ、駐車場を経営します。土地のオーナーは、駐車場経営には関わりません。駐車場収入を得るというよりも、土地の賃料収入を得ることになります。

自己経営

更地を駐車場にするまでの整備から、利用者の募集、日々の管理に至るまで、オーナーの手によって経営していきます。警備などをしたほうがいいと判断する場合には、適宜、専門業者を活用します。

駐車場経営を始める際の流れ

土地を持っている状態から駐車場経営を始めるまでにするべきことを順番に解説していきます。

駐車場に適した土地かどうかを確認する

土地の広さや周辺の状態、他の土地活用の可能性などをふまえ、駐車場経営に適した土地かどうかを判断します。

土地そのものの状態も確認してください。土地がデコボコだったり、草が生えて荒れ放題であれば、いったん整備しなければなりません。

需要があるかを調べる

駐車場へのニーズがあるかを調査します。土地活用として儲けるのが目的ですから、どのくらいの収益が見込めるかが判断基準となります。

周辺に駐車場があるならば、その駐車場の利用率をざっと見てみましょう。空車がどのくらいあるかだけでも確認してみてください。

また、駐車場を経営する専門業者に調査を依頼するのも有効です。これまでの経営実績をもとにして、需要を予測してくれます。駐車場の適正があると判断されれば。業者が借りてくれるときの賃料もあわせて提案してくれます。無料で調査をしてくれますので、相談してみるといいと思います。

業者によって判断が異なるため、必ず複数の業者に対して調査を頼むのが賢いやりかたです。筆者が調査を依頼した際には、なんと、業者によって5倍程度の差がありました。一社の調査だけで満足してしまうのは絶対にやめましょう。

運営形態を決める

管理委託、一括借上、自己経営の中から、どの運営形態がいいのかを決めます。最初は大まかに、業者に任せてしまうのか、全部自分で行うのかを決断するだけでもいいでしょう。

業者に任せると決めた先に、委託か借上かに分かれます。業者によって用意されているプランが異なるので、複数の業者から話を聞いてみることをおすすめします。

管理業者を決める

複数の業者から収益計画をもらってください。必ず複数の業者から説明を受けて、それぞれを比較することが大切です。収益の高さも大切ですが、業者のこれまでの実績、担当者の能力も見極めてください。

まとめ

まとめとして、駐車場経営のメリットをおさらいしてみましょう。

  • 初期費用が低い
  • 土地さえあれば始められる
  • 他の活用法への転用も比較的簡単

アパート経営に比べると一台(一部屋)あたりの収益単価は低いですが、たとえ失敗しても改めて立て直せることが大きな特徴です。

一定の広さがある土地を持っているならば、次の活用法へのつなぎとして駐車場にしておくのもアリでしょう。お金をかけずに駐車場経営をし、資金を貯めて、ゆくゆくはアパート経営に切り替えることもできます。

いざとなれば止めることも難しくないので、どの土地活用をすればいいか迷っている人にこそ適していると思います。

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