一般的には所有している不動産は自分の住んでいる土地と建物のみという人が大部分を占めるでしょうが、相続等で第二、第三の土地不動産を手中にする人も少なくありません。
そこで問題となってくるのが不動産の取り扱いです。手に入れた土地を運用して利益を生み出した方がいいのか、すぐに売却して資金を手に入れた方がいいのか、迷われる人は多いことでしょう。
そこで今回は活用と売却はどちらが得なのかについて検証していきます。
まずは自分の目的を明確に
土地は活用できてこそ値打ちが出ます。仮に複数の土地を所有していたとしても、何の活用もせずに利益を生み出さないものならば、毎年、固定資産税や都市開発税が発生するだけのただのお荷物でしかありません。
よって、何かの縁で土地を手に入れた場合には、その土地をどうするのか自分の意思を明確にする必要があります。
不動産を持ち続けたい
独立して生家を離れ、自分の住居を持って生活していたが、両親の死亡により生家の不動産を相続することになったという方は少なないでしょう。現在住んでいるところが貸家であれば移り住めばいいでしょうし、そこに念願のマイホームを建築するのもありでしょう。
しかし、すでにマイホームを購入済みであるとか、勤務地が生家から遠隔地にあるという場合には、せっかく受け継いだ生家も自分で利用することはできません。となればとっとと売却するのが一番手っ取り早い方法ですが、生まれ育った生家を手放したくない、持ち続けたいという人は意外に少なくありません。
ですが手にした不動産を持ち続ける場合に考えなくてはならないのが維持管理費です。持ち続けることで発生する下記の維持管理費を捻出する必要があります。
- 固定資産税
- 都市開発税
- 管理費
これくらい自分で稼いだ収入から支払えるという人もいるでしょう。しかし、不動産価値にもよりますが、上記費用は年間数十万円を軽く超えるというケースも珍しくありません。よって、不動産を手放したくない、持ち続けたいという人は、収益を上げるための不動産活用を検討することをおすすめします。
資産の価値を高めたい
手に入れた土地に資産価値がある場合には売却しても十分な資金を得ることができますが、ちょっと不動産運用に知恵のある人ならば、その土地を運用して収益を上げるという手も視野に入れることでしょう。
収益物件とすれば不動産の資産価値を高めることができるので、売却するにしても現状よりもさらなる好条件での売却も望めます。それを狙ってみるのも一案です。
そして不動産の価値を高めるのに欠かせない重要な要素が収益性です。収益性が上がれば確実に資産価値も上がるので、資産価値を高めるにはまずは収益性を上げるための対策が必要になってきます。
それにはまずどのような不動産運用をするのかがポイントとなってきます。高い入居者が望めそうな立地条件であればアパートやマンション経営、その他にも下記のようにその方法には幾通りもあります。
- トランクルーム
- 駐車場
- 太陽光発電(ソーラー経営)
- コインランドリー
- コンビニ
まずは自分が所有している土地をどう運用するのがベストなのかを探求し、一番収益性が望める不動産運用を行うことをおすすめします。
損をしたくない
不動産を持ち続けるにしても、資産価値を高めるにしても、土地運用が必要不可欠となってきます。しかし、この土地運用には初期投資費用がかかりますし、必ずしも期待した収益が上がる保証はありません。
持ち続けるため建物をリフォームして入居者を募ったが立地条件が悪く、長期間入居者が現れなかった。高額な初期費用を投資してマンションやアパート経営を初めてはみたが、入居率が上がらずローン返済のために持ち出しが続いているなど、失敗というリスクを完全に払拭することはできません。
そんな危険は犯したくないという人も少なくないでしょう。そんな際には余計な維持費を支払うことなく、早急に売却してしまうことをおすすめします。
運用の当てがないまま維持し続ければ先に話した維持管理費だけが発生するので、所有者にとっては何のメリットもありません。
しかし、不動産の売却で得た譲渡所得には所得税と住民税などが課税され、所有期間によって下記のように大きく税率が違ってきます。
- 短期譲渡所得(所有期間が5年以下) 39.63％
- 長期譲渡所得(所有期間が5年超え) 20.315％
高額所得となるケースの多い不動産売却では20％の差は無視することのできないものとなります。また相続税を支払った後での売却は、支払った相続税と税金支払い後の譲渡所得との関係も出てくるので、必ずしも満足できる売却とならないケースも出てくるでしょう。
しかも売って損する売却損が出るケースも想定しておかなければなりません。運用するつもりのない不動産を持ち続けるよりも売却することをおすすめしますが、この点だけはしっかりと計算し、実のある売却とするようにしましょう。
土地を活用する場合
土地活用に成功すれば収益を得ることができるだけでなく、資産価値を高めることができるので、将来的に売却する際にも現状よりも高い売却益が望めます。
しかし、土地活用にはいいことばかりではなく、必ず付いて回るデメリットが存在します。よって、土地活用を行う際には、どのようなメリット・デメリットが存在するのかをよく理解した上で着手する必要があるでしょう。
メリット
それではまずはメリットからです。これらメリットは土地運用に成功することが前提となってきますが、活用できる土地を所有している人ならば等しくその可能性はあります。
土地活用で期待できるメリットは下記のとおりです。
- 長期的な収入が得られる
- 土地の資産価値が上がる
- 固定資産税の優遇措置が受けられる
それではこれらメリットについて簡単に解説していきましょう。
長期的な収入が得られる
土地活用の方法には様々なものがありますが、その土地活用が軌道に乗れば、ただの土地でしかなかった不動産が収益物件へと変貌します。
始める運用方法によっても違いがありますが、一定の収益を確保できるだけの継続的努力が身を結べば長期的に安定した収入が見込めます。特に利回りが高い投資ならば収益の全てを収入とできる時期も早く、アパートやマンション経営などの長期的な安定収入はローン返済後の収益を私的年金とすることもできます。
土地の資産価値が上がる
更地のままならば土地だけの評価となりますが、そこに土地活用のための施設を建設し、収益の上がる施設とすれば、その収益施設の資産価値が土地評価額に反映されます。
最も代表的な例がアパートやマンション経営による土地活用です。先に解説したように長期的に安定した収益が上がる物件ならば、その収益を見越した売却もできるようになります。
収益性の高い物件をやすやすと手放すことは考えられませんが、現金化しなければならない諸事情が発生した場合には、更地よりも大きな売却益が期待できます。
固定資産税の優遇措置が受けられる
土地にかかる固定資産税は更地と宅地では、下記のように大きく変わってきます。
更地
固定資産税評価額 ×1.4％
宅地
- 小規模住宅用地：200㎡以下の敷地に対する固定資産税が６分の1に減額
- 一般住宅用地：200㎡を超える敷地に対する固定資産税が3分の1に減額
土地活用には初期費用が必要になってきますが、施設建築により支払う固定資産税の大幅減額を受けることができます。単純計算で60万円の固定資産税が10万円にまで軽減されるのですから、土地評価額が高額なものほど大きな恩恵を受けることができるというわけです。
デメリット
メリットについて理解してもらったところで、次は耳の痛いデメリットについて解説します。土地活用を始める際にはこのデメリットを十分理解しておかなければ、後で大きく後悔することにもなりかねません。
土地活用で考えられるデメリットは下記のとおりです。
- 初期投資費用が必要
- 管理、修繕費が継続的にかかる
- 立地の影響を受ける
これらデメリットをしっかりと把握した上で、土地活用に踏み切るようにしてください。
初期投資費用が必要
土地活用で一番頭を悩ませることになるのが初期投資費用です。土地活用に成功して確実に返済できればいいですが、確実な成功など誰も保証してくれません。
収益が上がらなければローン返済は自腹を切ることになりますし、それが長期に及べば返済不能となり、最悪、債務整理となるケースも出てくるでしょう。基本的に初期投資費用が低いものは収益性が低く、高いほど収益性が高いのが相場です。
- アパートやマンション経営 初期投資費用が高額だが、収益性は高い
- 駐車場 初期投資費用は低いが、収益性も低い
よって、この初期投資費用は大きなリスクを孕むため高収益を求めるのか、初期投資の少ない運用を求めるのかで背負うリスクは大きく違ってきます。
管理、修繕費が継続的にかかる
近年は運用後の管理を専門業者に依頼できるケースも多くなってきましたが、それでもその費用は継続的に発生しますし、自分で行ってもその修繕費等は必要になりますし、管理に省く労力と時間が必要になります。
立地の影響を受ける
立地条件によっては建設できる建物が規制されている場合があります。市街地の無秩序化を防止するために施行された都市計画法に基づいて、市街化区域と市街化調整区域に区別され、各地域で建設可能な建物の用途地域が定められているからです。
土地活用を始める際には、所有している土地で建設可能な建物がなんであるかをまず確認する必要があるでしょう。
土地を売却する場合
運用する当てのない土地はとっとと売却するに限りますが、メリット・デメリットを理解し、納得した上で売却しないと後で後悔することにもなりかねません。
よって、メリットもさる事ながら、そのデメリットについては特に理解しておくが必要があります。
メリット
土地の売却で挙げられるメリットは下記のとおりです。
- 現金化できる
- 固定資産税の軽減
- 値下がりリスクを回避できる
それではこれらメリットについて見ていくことにしましょう。
現金化できる
土地の売却でまず挙げられるのが現金化です。土地活用をするのであれば収益を得ることができますが、その当てがないなら所有していても維持管理費だけがかかる無用の長物です。
売却しようとしてすぐに買い手が見つかるものではありませんが、できるだけ早急に売却して現金が手に入れば、下記の様に有効利用することもできます。
- 借金を返済する
- 住宅ローンを返済する
- 元手にしてマイホーム建設
- 事業資金への利用
土地の売却を行う人の大半は「現金が必要だった」という理由からです。今の時代、何らかの借金やローンをしている人が大半を占めることからも、土地売却による現金化は大きなメリットとなってくるでしょう。
固定資産税の軽減
先にも解説しましたが更地は宅地よりも高額な固定資産税が発生します。よって、運用のあてのないまま維持することは、百害あって一利なしの不良債権とも言えるでしょう。
その点、売却すればこの固定資産税を支払うこともないので、固定資産税支払いという大きな重荷を下ろすことができます。所有している土地によっては数百万円もに上る高額な固定資産税となるケースも出てきます。
そうでなくても無駄な税金支払いから逃れることができるのは、間違いなく所有者にってってメリットとなってくるでしょう。
値下がりリスクを回避できる
土地を売却したいが売り時を探っているという人は少なくありません。しかし、近年の土地価格は毎年、公示価格が下落しているのを見れば分かるとおり、上昇は期待できないのが実情です。
維持管理費を支払いながら時を待って所有しても、将来的に支払った分以上の売却益が見込めるかも怪しいところでしょう。
となればとっとと売却することで下落リスクを避けることができるだけでなく、不要ないｊ管理費の出費も抑えることができるというわけです。招待的な土地価格の上昇、下落を明言することはできませんが、今の状況ではリスク回避というメリットは期待できるでしょう。
デメリット
それでは次は特によく理解しておいてもらいたい土地売却のデメリットです。挙げられるデメリットは下記のとおり多くはありませんが、しっかりと把握しておきましょう。
- 収益を得られなくなる
- すぐに売却できる保証はない
それではこれらデメリットについて見ていくことにします。
収益を得られなくなる
土地を売却するということは、将来的にその土地が生むであろう売却益を手放すことを意味します。
土地活用するような時間や労力はないとか、失敗した時のリスクを恐れて、すぐに売却を考える人も少なくありません。しかし、将来的に大きな収益性を秘めた土地であれば、その収益をみすみす手放すことになります。
仮に手放した後で大きな収益性をもつ土地であったとしても、所有者に同じ結果となる運用ができるとは限りませんが、成功を知れば「失敗したなあ」と悔やむ人は多いことでしょう。
すぐに売却できる保証はない
不動産は流動性の低い資産のため、株や証券のようにすぐに売却することはできません。早ければ数週間で買い手が見つかる場合もありますが、1ヶ月から3ヶ月、中には何年間も買い手が出てこないことも少なくありません。
売却する土地の立地条件が大きく影響してくる上、建物のない更地となればさらに買い手は限定されるため、長期戦覚悟で望まなければならないケースも出てきます。
その間は税金はもとより、維持管理費も必要となってくるので、買い手にとって魅力なない土地を所有している人にとっては大きなデメリットとなってくるでしょう。
まとめ
運用するのがいいのか売却するのがいいのか、これは所有者の置かれている状況や所有している土地の立地条件によって判断の分かれるところです。
まずは自分がその土地をどうしたいのかが一番重要になってきます。しかし、両者のメリット・デメリットを比較して、どちらが自分にとって最良の結果となるのかをじっくりと検討する必要があるでしょう。
ですが利益ばかりに目を向けて土地運用する労力や時間もないのに手をつけると決していい結果は招きません。どちらが自分に一番あった方法なのかを見極め、後悔のない結果となるようじっくりと検討するようにしてください。
