使用貸借と賃貸借の違いは?土地を相続するとどうなる?

アパートやマンションなどを借りる際に発生するのが賃料ですが、この賃料を支払うかどうかでその貸し借りは下記の二つに分類されます。

  • 使用貸借
  • 賃貸借

賃貸料が発生する貸借が賃貸借、賃料が発生しない貸借が使用貸借です。一般的に考えれば賃料の発生しない土地や建物の貸借なんて有り得ない話ですが、親族間といった特別な関係性がある場合には珍しい話ではありません。

しかし、どちらの貸借となるかで支払う税金が変わってくるのも事実なため、親族間で使用賃貸する際にはこの点をよく理解しておく必要があります。そこで今回はこの二つの貸借を解説していきながら、税金との関係性について理解してもらうことにします。

使用貸借と賃貸借の違い

それでは使用貸借と賃貸借の違いについて詳しく解説します。まずはこの二つの貸借の違いをしっかりと理解してもらった上で、今回の話の肝となる税金との関係性について話を進めていくことにします。

使用貸借とは

一般的には土地や建物を借りる際には賃料が発生することが常識ですが、貸主と借主との間に下記のような特別な関係性が発生する場合には、賃料なしの無償賃貸となるケースは多く見られます。

  • 親と子供
  • 会社とその経営者

親名義の土地に子供名義の家を建設する場合や、経営者名義の土地に会社の社屋等を建設する場合には無償で貸借されるケースも出てくるでしょう。親の所有する建物にその子供が無償で居住するケースも珍しくはありません。

このように土地や建物を無償で貸し付ける貸借を法律では使用貸借と呼び、後で解説する賃料の発生する賃貸借とは分類されています。この場合の契約は使用貸借契約と呼ばれ、貸借期間等の詳細を明記した契約書が作成されることもありますが、両者間の関係性から口約束で行われることも多く見られます。

しかし、この使用貸借は賃料なしの無償貸付というメリットがある反面、無償貸付ゆえのデメリットも存在します。無償貸付であることから、借主の権利を守るための民法や借地借家法が適用されず、使用貸借契約書に貸借の存続期間が定められていない限り、貸主はいつでも自由に借主に対して契約を解除することができます。

両者の関係性を考えればその様なことはまず有り得ないでしょうが、関係性の悪化等の理由からない話ではありません。使用貸借にはこのようなデメリットがあることをよく覚えておきましょう。

賃貸借とは

無償貸付となる使用貸借に対して、土地や建物の使用収益を目的に有償貸付することを賃貸借と呼びます。大抵の場合は土地や建物の貸借は有償となるため、この賃貸借という言葉を聞いたことがある人は多いことでしょう。

この賃貸借契約の場合には使用貸借とは違い、詳細な事項が記載された契約書が両者間で結ばれます。また使用収益を目的とした有償貸借という性質から、借主の居住安定を確保するための民法や借地借家法が適用される点が使用貸借との一番の違いです。

賃貸借に分類される貸借は土地や不動産だけでなくお金などの動産も対象となるため、民法において詳細に規定されています。しかし、土地や不動産の貸借は長期間に及ぶことが多いことから、その民法の規定をそのまま適用せず、下記のような特例措置が適用されている点は大きな特徴と言えるでしょう。

  • 契約期間を延長し借地については最低30年とする
  • 契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする
  • 裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする
  • 登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める

使用貸借の場合は取り決めがない限り、借主の存続期間が保証されることはありませんが、賃貸借においては上記のように借主の権利が保証されているというわけです。

土地の使用貸借と賃貸借の違い

それでは使用貸借と賃貸借の違いを理解してもらったところで、次は土地や建物には付き物の相続税と贈与税との関係性を解説していきます。これら二つの税金は使用貸借か賃貸借かによって支払う額が大きく変わってきます。その違いをしっかりと理解しておくようにしましょう。

相続税・贈与税の関係性

親から無償で土地を借りて家を建てたとしましょう。この場合は使用貸借となるのですが、見方を変えればタダで借地権を手に入れたとも考えられます。となれば地代の支払いがなくても贈与税の課税対象になるのではないかという疑問が出てきます。

実際に贈与税が課税されるとなると生前贈与という形となり、土地評価価格5,000万円で税率55%もの高額課税の対象となってしまいます。となれば贈与税の課税対象となるかどうかは心配になってくるところです。

しかし、安心してください。使用貸借の場合には賃貸借のように借主の権利を守るための民法や借地借家法が適用されないことから、借主は賃貸借のような強い権利を有しません。よって、無償貸付の使用貸借であれば課税対象外となります。

ですが課税対象外となるには注意が必要です。中には親だからといって無償は気が引けると地代を支払おうとする人もいることでしょう。注意して欲しいのはこの場合です。無償貸付であるからこそ使用貸借が成立します。地代を支払ってしまっては有償貸付となるため、使用貸借ではなく賃貸借として分類されてしまいます。

賃貸借となれば贈与課税の対象となってしまい、良かれと思ってやったことが裏目となり、高額な贈与税の課税対象となってしまうというわけです。贈与税の支払い義務から逃れたい人は、この点はよく注意するようにしましょう。

また使用貸借で親から土地を借り、家を建てたとしてもいずればその土地を相続することとなるでしょう。そこで気になってくるのが相続税です。この相続税の支払額も相続時の貸借がどちらであるかによって大きく変わってきます。

親から土地を相続する時点で有償貸付の賃貸借であれば借地権を考慮した評価減額が行われ、相続税評価額は借地権割合の60%が減額されます。よって、土地評価額が5,000万円であれば、その40%の2,000万円が課税対象となります。

しかし、使用貸借であれば借地権が発生しないため賃貸借のような評価減額はなく、相続税評価額100%に対して相続税の支払義務が発生します。使用貸借であれば贈与税の支払義務から解放されることになりますが、支払う相続税は賃貸借よりも高額となるというわけです。

ですがこの点はさほど心配することはありません。親からの不動産相続では基礎控除が認められており、相続評価額がよほど高額な場合を除き、課税対象額は大きく減額できるからです。基本的には相続税の支払減額を考慮して、賃貸借として生前贈与を行う必要はないでしょう。

まとめ

土地や不動産の使用貸借は数多く見られることではありませんが、相続する土地や建物がある場合には決して珍しいことではありません。

となれば贈与税の支払義務もなく、タダで借りれる使用貸借が得であることは明白です。しかし、今回話した通り相続税の支払いが賃貸借よりも高額となる点を気にする人もいるでしょう。

ですが不動産の相続では基礎控除が認められているため、相続税評価額をグンと抑えることができます。使用貸借で相続税が高額になるというデメリットはさほど気にする必要はないというわけです。

よほどのことがない限り使用賃貸による相続税のデメリットは気にする必要がないわけです。となれば相続を見据えた不動産貸借では、賃貸借よりも使用貸借の方が圧倒的におすすめとなってくるでしょう。

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