良好だった隣近所との関係がある日突然、最悪な状態になってしまった。そんな経験をしたことがある人は少なくないでしょう。そうなるには様々なケースが想定されますが、突然の関係性悪化を引き起こす原因としてよく耳にするのが境界線トラブルです。
土地を売却する際に自分の土地範囲が記載されている地積測量図を確認すると、隣の倉庫が立っている場所が自分の土地だったとか、隣の塀が境界線を超えて自分の土地に進出しているなど、境界線が曖昧だったことが原因で隣近所とのトラブルに発展することは珍しくありません。
そこで今回はこれらトラブルを避けるためにも、土地を売却する際の境界線トラブル回避のポイントについて解説します。
土地の売買における境界線トラブルとは
まずは境界線トラブルはどのようなことが原因で起こるのかを解説します。現在トラブルとなっていない場合でも、将来的なトラブル予備軍である可能性も出てきます。自分がその予備軍となっていないかを知るためにも、その原因がどんなものなのかをしっかりと理解しておきましょう。
主に境界が曖昧なことによるトラブル
境界線トラブルとなる主な原因は境界を曖昧にしている人が多いことにあります。住んでいる家が親または祖父母の代から長く引き継がれている場合には、境界線を曖昧に認識している人は少なくありません。
このように古くから住み続けている土地の多くは隣地との境界を示す境界標がないことも多く、売却時に土地範囲を確認するまで全く違った認識だったという話も珍しいものではありません。
境界標がなく土地範囲を曖昧にしか認識していない人は、境界の誤認がないのかを確認する必要があるでしょう。
境界標が行方不明になった場合もトラブルに
境界標は土地の四隅に打ち込まれている四角い杭で、この境界票をそれぞれ繋いだ線を境界線と呼び、隣地との境界を決定づけます。よって、この境界標があれば自分の土地範囲を知ることができます。
しかし、この境界標が打ち込まれている場所が必ずしも正しいわけではなく、本来の位置とは違うところにあったり、境界標そのものが紛失しているケースも少なくありません。このような事態を招く原因には下記のように様々なものが予測されますが、実際にそうなっていてもなかなか気づかない人が多いのも事実です。
- 地震
- 大雨
- 土砂
- 洪水
- 工事時の一時的な移動
特に電柱の立替やマンホールの修繕工事では近くにあった境界標が移動されることが多く、そのまま戻されずに境界標がずれてしまうことは少なくありません。境界標が移動されたり、紛失しても協会表の位置を正しく把握できるよう、その位置を写真等で記録して確認するようにしましょう。
境界線のトラブル対策
隣近所と境界線トラブルになってしまった。ここではその際のトラブル対策について解説します。境界線トラブルは長引けば長引くほど、両者に深い遺恨を残します。そうならないためにも最善の対応策を見つけて早急な対応が必要となってきます。
最悪の場合、境界線をめぐって裁判に発展するケースも少なくありません。最悪な泥沼化を避けるためにも、自分にあった解決策で早めの対応を心がけましょう。
筆界（ひっかい）特定制度を利用する
土地の境界は法務省の登記簿に筆界という名称で登録されており、これを確認することで隣地との境界を確認することができます。そして、この登記簿に記載されている筆界をもとに隣地との境界位置を特定する方法が筆界特定制度の利用です。
筆界（ひっかい）とは
一般的に隣地との境を示す言葉は境界が用いられますが、不動産登記法においてはこの筆界が土地の境を示す言葉として用いられます。筆界で囲まれた土地を一筆の土地と呼び、そのそれぞれの土地に地番が付けられます。
この筆界は不動産登記法という法律に基づいて定められたことから、個人で勝手に変更できない公法上の境界として、高い公的威力と信頼性を持ちます。そのため境界線トラブルとなった場合には、この筆界を確認することで公的な改善策を取ることができます。
所有権界とは
筆界による境界は個人が勝手に変更することはできませんが、所有権界では所有者間の話し合いによる合意によって変更することができます。基本的には筆界と所有権界は一致していますが、土地の贈与や売買、時効による取得後に分筆や合筆の登記が行われていない場合には、この2つに差異が生じてしまいます。
歪な形の土地をきれいにするため自分の土地の一部を隣地に引渡し、そして隣地の土地の一部を譲り受けたとしましょう。この状態ではまだ分筆や合筆の登記が行われていないため、登記上の筆界と変更後の筆界は一致していません。この登記変更前の境界状態がまさしく所有権界です。
しかし、この所有権界の状態が子々孫々と続けば将来的な境界線トラブルの原因となるので注意が必要です。隣地との境界を変更した場合には、分筆や合筆をして筆界と所有権界を一致させておきましょう。
特定制度を申請する流れ
それでは順追って筆界特定制度を利用する際の、申請の流れを見ていくことにしましょう。
1.申請
申請は法務局または地方法務局の本局へ、土地の諸湯権登記名義人等が行うことになります。しかし、本局が近隣にない場合には所有する土地を管轄する法務局または地方法務局の支局や出張所へ申請することもできます。
申請後にはまず筆界特定登記官による申請内容の審査が行われますが、下記のような不備があった場合には申請却下となる恐れがあるので注意が必要です。
- 管轄違い
- 申請権限を持たない者による申請
- 手数料が納付されていない
申請の不備は筆界特定登記官が決めた期間内であれば補正することができますが、まずは不備のない申請を心がけるようにしましょう。
また申請時には手続きを迅速に進めるため、下記のような対象となる土地の資料提出が求められます。
- 登記簿
- 地積測量図
- 地図および地図に準ずる図面の写し
これら資料は土地の管轄登記所で手数量を支払えば交付を受けることができます。資料はできるだけ多い方が調査はスムーズに進むので、持っていない資料があれば事前に用意しておくようにしましょう。
2.公告および関係者への通知
申請が認められるとその旨が公告され、関係者となる隣地所有者に対して通知が行われます。また公告・通知が行われると申請した法務局または地方法務局の長によって、筆界調査委員が指定され、以降の筆界特定までの調査等が行われることになります。
公告・通知後には申請者と隣地所有者は意見や資料の提出が認められるので、互いに状況を有利にするものがあれば提出することをおすすめします。しかし、提出したものは相手方に通知されるので、その点はよく理解しておきましょう。
3.資料収集と実地調査
申請の公告・通知が行われると申請先からの資料収集が行われ、実際に申請対象となる土地の実地調査へと進みます。実地調査では土地の測量が行われますが、その測量費用の概算額は予納が求められます。予納がない時には申請が却下されてしまうので、くれぐれも忘れないうように注意してください。
4.意見聴取等の期日
申請者および隣地所有者には筆界特定登記官に対する意見陳述と資料提出の機会が与えられます。その期日には筆界特定登記官が立ち会うことになるので、決定を有利に進めるためにも有効に利用するようにしましょう。
5.筆界の特定
意見聴取等の期日後には筆界調査委員の意見を踏まえた上で、筆界特定登記官が総合的な判断によって、土地の筆界を特定します。
6.筆界特定の公告と通知
筆界特定後には筆界特定登記官による筆界特定の広告、そして筆界特定書の写しの交付が行われます。そしてそれと並行してその内容通知が申請者と隣地所有者に行われ、筆界特定は完了です。
この一連の筆界特定の手続き記録は管轄登記所で保管され、以降は誰でもその写しの交付を請求することができるようになります。
境界標を確認・復元する
またもう1つのトラブル解決策が境界標の確認です。境界標があれば土地の境界線は明白にできるので、境界標の確認が一番手軽なトラブル改善策となってくるでしょう。
しかし、先にも話したように境界標が紛失している場合には境界標の復元が必要になってきますし、存在していたとしても必ずしも正しい位置に設置されているとは限りません。
よって、境界標によるトラブル解決を行う際には正しい位置に設置されているのかの確認が必要となり、紛失している場合はその復元を行うことになります。それでは正しい境界標の確認方法およびその復元方法について解説していきましょう。
境界標がある正しい場所
既に話したように境界標は存在していたとしても、必ずしも正しい位置にあるわけではありません。基本的に境界標は境界の折れ点に設置されているのですが、その境界標が存在していたとしても、まずは正しい位置に設置されているかどうかの確認が必要になります。
それではどう確認すればいいのかということになってきますが、その正しい確認方法が地積測量図です。地積測量図は実測図や求積図、協会確認図などをまとめたもので、土地の管轄登記所で手数料を払えばその閲覧や交付が受けられます。
地積量図があるということはその土地の境界が確定されていることを意味するので、境界標が正しい位置に設置されているかどうかはこれをみれば一目瞭然というわけです。
境界標の復元方法
境界標が存在すればそれが正しい位置に設置されているのかを確認すればいい話ですが、中には境界標が存在しないというケースも出てきます。その際には法務局や県、市役所等の道路管理者による調査結果に基づく測量や、復元作業、そしてそれにかかる費用と時間が必要となります。
その境界標の復元までの流れは下記のとおりです。
- 法務局や道路管理局での資料調査
- 現地調査
- 事前仮測量
- 隣接地の所有者および道路管理者の立会のもと測量実施
- 隣接地の所有者および道路管理者の立会のもと境界標の復元
境界標の復元は決して安価なものではありません。相場では境界標1本につき20万円が相場だと言われています。これは実際に測量を実施する土地家屋調査士への報酬額によっても違ってきますが、境界標は境界の折れ点に設置する必要があるので、広い土地であるほど費用は高額なものになってきます。
不動産売買時には境界標が正しく設置されていることが法律によって定められているので境界標の復元が必須となりますが、単に境界線トラブルの改善策を模倣しているのであれば、筆界特定制度を利用した方が費用負担が軽減されるケースも出てきます。どちらを利用した方がお得なのか、よく比較検討するようにしましょう。
まとめ
境界線トラブルは意外と身近に起こりうる問題です。自分は関係ないと思っていても、自分の土地や隣地が売却される際に勃発したという話は珍しいものではありません。
よって、将来的な境界線トラブルを避けるためにも、自分の所有する正しい土地範囲を把握しておく必要があるでしょう。境界線トラブルが起きるのは、正しい土地範囲を曖昧にしか把握していない人が多いことが一番の原因です。
残念にも境界線トラブルに巻き込まれた場合には、今回解説したトラブル解消策を利用して一刻も早い解決が必要となってきますが、曖昧にしか把握できていない土地範囲を正しく把握し直すこともおすすめの方法でしょう。
境界線トラブルによる隣近所との関係悪化はストレスの溜まる問題である上、土地を売却するにしてもトラブルが解消されないことには話は前に進みません。自分にあった改善策を早めに実施して、早急なトラブル解消を目指すようにしてください。
