土地の有効活用にと始めたコインパーキング。立地条件は問題ないのに思ったように利用者が増えない、曜日によって利用数にバラつきがあるなど、現状のパーキング経営に満足していないオーナーは少なくないでしょう。
コインパーキングの経営方法は主にはコインパーキング運営会社による借り上げとなりますが、今では個人による経営参加者も増加しつつあります。いずれの場合にしてもコインパーキングの稼働率は直接収入に直結してくるので、稼働率をいかにして上げるかが経営を成功させるための重要ポイントとなってきます。
そこで今回はコインパーキング駐車場の稼働率、その平均値を理解した上で、稼働率を上げるための方法を検証していきましょう。
コインパーキング駐車場の稼働率
それではコインパーキング駐車場の経営に欠かせない稼働率の定義と、その平均値について説明します。
稼働率の計算方法
稼働率を簡単に説明すると、1日のうち駐車スペースに何時間駐車されていたかの占有率を示す数値です。よって基本的には下記計算式で稼働率を求めることができます。
稼働率 ＝ 1日に駐車されていた時間 ÷ 24時間
この計算式をパーキングロットごとに計算し、すべての稼働率を平均したものがコインパーキング駐車場全体の総稼働率となります
総稼働率 ＝全パーキングロットの稼働率合計 ÷ パーキングロット数
しかし、これはあくまでも一般的な稼働率の定義であって、稼働率の求め方は各経営者の経営方針によって違ってくる傾向も見られます。
今では全国に1万箇所以上のコインパーキング駐車場を管理する、コインパーキング管理会社の最大手パーク24では下記のように変わった稼働率の求め方が導入されています。
稼働率 ＝ 実際の売上高 ÷ すべてが常時埋まった場合の売上高
上記のように稼働率を売上高に直結すればわざわざ収益計算をする必要がなく、簡単に収益面での経営判断が付けやすくなってきます。
コインパーキング駐車場の収益目標は当初にかかった投資費用や管理費や補修費等をペイした上で利益を確保するために、いくらの収益が必要になってくるかです。となれば稼働率を時間ではなく売上で求めるのは実に理にかなった計算方法と言えるでしょう。
稼働率の平均値はどれくらい？
そして気になってくるのが稼働率の平均値です。これはコインパーキング駐車場を始めるに当たって、投資費用がどれくらいで回収でき、利益の大半を実利益とできるのかの目安となるため重要なポイントとなってきます。
コインパーキング駐車場の稼働率はいいところで70％、平均だと50％ほどだと言われています。大都市の中心街で駅に近いといった好条件のところであれば、120％とか150％といった驚くほど高回転の稼働率を誇るところもありますが、実際のところは50％くらいと考えておいたほうがいいでしょう。
そしてこの平均値である50％が稼働率の最適値であるとも言えるのです。平均値が50％で利益が出ないのであれば日本国中でこれほどコインパーキング駐車場が増えるとは考えられません。となればこの50％を維持できれば十分理想的な経営状況にあると判断することもできます。
稼働率を上げる方法
それでは稼働率について理解してもらったところで、稼働率が思うように伸びない場合の対策方法について説明していきます。
看板を変更する
コインパーキング駐車場に最低求められる看板の条件は下記の2つです。
- 遠くからでもコインパーキング駐車場があると認識できる
- 料金価格が看板で認識できる
コインパーキング駐車場を利用する人は運転しながら駐車先を探しているので、ここにコインパーキング駐車場があると分かりやすい位置に設置する必要があります。
近くに行かないとわかりづらい位置では、減速できずに通り過ぎてしまう可能性があります。まずは看板が遠くからでもコインパーキング駐車場があると認識しやすい場所であることが前提となります。
またコインパーキング駐車場の利用者は料金を気にする人も少なくありません。料金価格が駐車場の入口に表示されているところもありますが、交通量が多い道路ではわざわざ止まって確認することはできないため、料金が分からずです通りされる確率が高くなってしまいます。
緑金がいくらなのかも看板でちゃんと確認できるよう、わかりやすく料金を看板に表示することも重要なポイントとなってきます。
看板設置後に看板を変えるには新たな投資費用が必要となってきますが、その費用対効果があると判断できるのであれば看板の変更は行うべきでしょう。
レイアウトの見直し
稼働率の高いコインパーキング駐車場に共通して言えるのは、止めやすい立地環境であることです。下記のように止めやすい環境が整っていれば、自ずと利用者は増加していきます。
- 駐車場の入口が広く入りやすい
- 駐車スペースが広くて止めやすい
- 駐車場内の車路幅が広く車の切り返しがしやすい
コインパーキング駐車場の理想的なレイアウトは運転初心者でも駐車している車に接触することなく、安心して駐車できるスペースを確保することです。中には駐車可能台数を増やすために無理やりパーキングロットを詰め込んだレイアウトのところもありますが、これでは駐車しづらい印象を与えてしまいリピーターを逃してしまいます。
入りやすい、止めやすいと印象づけるレイアウトは、稼働率を上げるために必要不可欠なひとつのピースとなってきます。そのためにも下記の点に注意したレイアウトであるか確認し、不適切な場合にはレイアウトを練り直す必要があるでしょう。
- 共通利用する車路幅は最低でも5ｍ以上にする
- 駐車場の入口は十分な広さを確保する
- 駐車幅に余裕のあるパーキングロットにする
駐車台数の見直し
稼働率が常に平均の50％を下回る状況が続くのであれば、コインパーキング駐車場を建設している近隣地域が駐車場の供給過多である可能性も考えられます。
中心街ではパーキングロットが2、3台というコインパーキング駐車場がしばしば見受けられます。こんな狭いところをコインパーキング駐車場にても、大した儲けは出ないのではと感じている人は多いことでしょう。
しかし、コインパーキング駐車場は建設する周辺状況に適した駐車台数であることが、経営を成功に導くひとつの条件となってきます。パーキングロットが多ければいいわけではないのです。広大な土地をコインパーキング駐車場にしても、そこに駐車する利用者のニーズがなければ供給過多となってしまい稼働率の上昇は期待できません。
ですがパーキングロットが数台しかなくても、利用者のニーズがあれば稼働率は高くなり、収益も上がるというわけです。稼働率が常に平均の50％を下回る状況が続く状況ならばまずは下記の周辺状況を再調査して、駐車台数の見直しをすることも必要となってくるでしょう。
- 人の流動率
- パーキング数
コインパーキングとして利用するパーキングロットを減らし、その分を月極駐車場として貸し出す等の方法も検討する必要があります。利益率は悪くなりますが利用者ニーズが全く違うため、契約台数が確保できる可能性はあります。また近隣に住んでいる人が借りるケースが大半ですから長期的な収益確保が期待できます。
料金の見直し
料金の見直しは直接収益に影響が出てくるため、簡単に手を出すべき点ではありません。しかし、下記ポイントを考慮した上で必要とあらば料金の見直しは行うべきでしょう。
- 周辺の料金と比較する
- 上限料金の設定があるか
常に周辺のコインパーキング駐車場の料金は把握しておく必要があります。利用者はどうしても料金の安いところへと流れます。常に周辺との料金バランスを考えた料金設定が必要となってくるのです。
全時間の料金を一律に下げてしまっては収益に影響するという場合には高稼働の時間帯は利用者が見込めるので据え置きにし、低稼働の時間帯だけを周辺と同等、もしくは低い料金にするのもひとつの方法です。低稼働の時間帯の稼働率を上げることで収益額の増加が見込めるかもしれません。
また料金に上限設定がなければ利用者も安心して駐車することができません。そのためにも料金には必ず上限設定が必要となってきます。
周辺施設との提携を試みる
コインパーキング駐車場の周辺に商業施設がある場合には、その周辺施設と契約して提携パーキングとするのも稼働率の向上にはおすすめの方法です。コインパーキング駐車場に駐車する人は必ずその周辺に目的地を持つので、その目的地と提携することで利用者の誘導を促すことができるというわけです。
先ほどの料金引き下げは収益を落とすリスクがありますが、提携パーキングならばそのリスクを小さくすることができます。また同時に一定数の利用者を確保することもできるので、売上予測もつきやすくなります。
周辺施設が十分な駐車スペースを持っていないならば、相手もその課題を抱えているはずです。意外とすんなり話がまとまることも考えられるので、積極的に交渉に臨んでみることをおすすめします。
