近年、新しい不動産投資として徐々に注目を集めているのがストレージ投資とも呼ばれるトランクルーム投資。日本での認知率は決して高いとは言えませんが、本場アメリカでは収益の長期安定性が評価され、市場規模は約2兆円、最大手パブリック・ストレージの時価総額は1.8兆円と巨大です。
となれば日本での投資性も期待が持てるところですから、将来性を考えて早めの投資を検討している人も少なくないでしょう。しかし、他の不動産投資と比べて収益性が不透明なのも実情で、確実な収益を考えている人には手が出しにくい投資であることも確かです。
そこで今回は収益の要となってくるトランクルームの稼働率がどれくらいなのかを確認し、稼働率を高めて収益性を上げるにはどうすればいいのかを解説していきます。
トランクルームの稼働率
トランクルームの稼働率を確認する前に、まず気になってくるのが利用者需要。日本でのトランクルーム利用は決して一般的とは言えないのが現状ですから、投資後の収益性を測る上でも稼働率とともに気になってくるところでしょう。
トランクルームの利用者数
日本におけるトランクルームの市場規模はアメリカと比べるとまだまだ成長途中です。しかし、矢野経済研究所が2011年に行った「収納ビジネス市場に関する調査結果2011」では下記の好結果が出ています。
- トランクルーム拠点数 約7,000箇所
- ユニット数 約32万室
市場規模は前年比4％増の約455.5億円、2012年には約474億円と確実に成長を続けています。2011年のユニット数をみても約32万室ということは、全国で32万人が利用していると考えられます。普及率はまだ0.5％と大市場とは言えませんが、利用者数が非常に多い数だと言えるでしょう。
そして今でも年々市場規模は拡大しているとのことですから、認知度が上がることによってこれからも利用者数は増え続けると予測できるでしょう。現状の利用者数が満足できるものではないからといって、投資性が低いと断言することはできません。
稼働率の平均値はどれくらいなの？
トランクルーム投資のメリットは他の不動産投資のような高額な投資費用と維持費が必要ない点が挙げられますが、それとともに見逃せないのは一度借りれば長期借りとなる可能性が高いところ。少ない資金で安定した高い収益力が得られる投資です。
しかし、いくら収益性の高い事業だといっても、借りてくれる人がいなくてはどうしようもありません。トランクルーム投資もアパート経営のように空室リスクがともなう事業だからです。
収益性が高く長期間借りてもらえる可能性があるので、稼働率が100％ともなれば確実に高い収益性が見込めます。そこで気になってくるのが稼働率。トランクルームは安定稼働までには2年ほどの月日が必要となるため、新規出店を含めると稼働率はどうしても低く産出されます。しかし、それでも大手業者の平均稼働率は80％前後と期待ができる数値を叩き出しています。
稼働率を上げるには？
平均稼働率が80％前後といってもあくまでも平均で、しかも大手の叩き出している数字ですから、収益性の出ない稼働率の人も出てきます。しかも、収益性を高めるためにも平均値だからといって安心していられる状況でもないでしょう。
そこで重要になってくるのが稼働率を上げるための対応策。ここではその対応策となる方法について解説していきます。
その方法は下記の3つ。
- 認知度を高める
- 内装を見直す
- 料金設定を見直す
トランクルームの稼働率を上げる方法はこれら3つに尽きると言えるので、しっかりと理解するようにして下さい。
認知度を高める
日本におけるトランクルーム事業は2000年前後から始まっており、2001年にはJT、NTTなどと倉庫業者12社が出資による店舗展開が開始され、同年にはアメリカの大手投資ファンドがピートモント・ストレージ・マネジメント（現キュラーズ）を設立しています。そして2006年には大手商社の三井物産が新規事業として店舗展開を開始するなど、有名企業が事業参入しています。
しかし、大手企業が参入している割には認知度が高いとは言えないのが実情です。人口密度の高い首都圏に限っては各社の出店攻勢で見かけるトランクルームが多くなったことや、メディアによる露出も手伝って認知度が高まり重要喚起が図られましたが全国的に見ればまだまだです。
そこでまず利用者保有のためにも必要となってくるのが認知度。トランクルームの潜在的重要は少なくないと言われていますが、認知度の低さから顧客を逃している可能性は否めません。また、トランクルーム事業者の認知度も大きく影響します。
自主運営者は注意！
トランクルームの申込手段は下記のとおりですが、一番利用度が高いのが自社ウェブサイトからの申し込みです。
- 現地看板や紹介、口コミによる申し込み
- トランクルームポータルサイトからの申し込み
- 自社ウェブサイトからの申し込み
トランクルームポータルサイトを加えればウェブサイトからの申し込みは全体の80％にも上っており、現状のトランクルーム申し込みはその大半がウェブサイトです。
となれば欠かせないのが検索サイトの上位ランクイン。申込者が見るのは検索ページのトップ画面ですから、サイト上位に上がってくることのできない自主運営者のウェブサイトは見逃され、自社ウェブサイトからの集客が見込めない状態となります。
運営会社に任せるのであれば心配する問題ではありませんが、自主経営する際には自社ウェブサイトの質を高めるSEO対策が必須です。
google等の有名検索サイトで上位表示されるためには高いSEO知識と技術が必要になってきます。となれば、その知識のない経営者は運営会社に任せるのがトランクルーム事業を失敗しないための条件となってくるでしょう。
内装を見直す
居住空間ではないトランクルームと言えども、借りる人への印象をよくすることは必要不可欠です。しかも自分の捨てれない大事なものを長期間収納しておくことになるので、住宅型、コンテナ型問わず下記条件はクリアしておく必要があります。
- 内装がきれい
- 清潔感がある
- 断熱仕様が施されている
見た瞬間に「ここはちょっと・・・」と思われるようなものでは、いくら利用金が高額でないといっても利用者を他へ逃がしてしまいます。
物件が古くとも居住用の住宅ではありませんから、内装に手を加えるなど見た目のリフォームだけでも受ける印象は違い十分借り手は付きます。必ず好印象となるよう内装を見直すようにして下さい。
料金設定を見直す
トランクルームの月額賃料は2,000～50,000万円と立地条件や大きさによって違ってきますが、東京のトランクルーム平均月額賃料は下記が目安になります。
- 23区 1㎡当たり7,000～8,000円
- 東京都下を含むその他地域 5,000～6,000円
- 郊外立地のコンテナ型 5,000円以下
月額賃料を安くすればそれだけ利用者が増え、稼働率は高くなってくるでしょう。しかし、トランクルームは売り上げと費用が等しくなり損益がゼロとなる損益分岐点に達するまで半年から1年程度、そして利益が出て安定稼働となるのに2年、場合によっては3年の月日を要します。
よって、稼働率を上げるために料金設定を見直すことは重要ですが、必要以上に安価に設定すると損益分岐点に達するまでの期間は長くなり、自ずと安定稼働に入る時期も先になってしまいます。
料金見直しは相場に応じた対応が必要です。相場よりも高すぎては利用者は他に逃げて行ってしまいますが、かと言って必要以上に安くすれば収益性が悪くなり、利回りが悪くなります。料金見直しはしっかりと料金相場を見定めて適正価格を設定するようにしましょう。
まとめ
トランクルーム経営はこれからまだまだ伸びる投資案件と言えますが、俄然問題となってくるのが認知度の低さです。
いかに自分のところを利用してもらうのかが一番のポイントとなりますが、それにはやはり一番申し込みが多いウェブサイトの上位進出が重要になってきます。
その点でいえば個人での対応が難しく、その知識と手法をもっているトランクルーム運営を生業とする専門業者が有利となってきます。
そう考えれば利益率は減ってしまいますが、安定した収益を出すためにも、まずは専門の運営会社に任せてみるのがベストな方法かもしれませんね。
