Airbnbの料金設定の方法と稼働率の目安

Airbnbの料金設定の方法と稼働率の目安

「使ってない家や部屋を必要としてる人に貸そう!」というコンセプトのもと、今や全世界192カ国の33000都市で80万以上の家や部屋が民泊施設として登録されているAirbnb(エアビーアンドビー)。

日本ではまだまだ認知度の低いサービスとなりますが、Airbnbは空いている家や部屋を貸して収入を得たい人と、宿泊したい人とを仲介するプラットホームとして世界的にも高い認知度を誇ります。

日本でも東京オリンピック開催に向け、不足する宿泊施設を補う効果を期待されていることもあり、Airbnbに登録しようと検討している方も多くなっています。しかし、気になってくるのがその運用方法。

料金をどう設定すればいいのか、果たしてどれくらいの収益が上がるのかなど、不明な点が多いため不安に感じている人も多いことでしょう。

そこで今回はその料金設定方法を解説します。また現状のAirbnbの稼働率を見ていきながら必要になる目安を検証していきましょう。

Airbnbの料金設定

Airbnbを始めるにあたってほとんどの人が頭を悩ませるのが料金設定です。最適な料金設定は宿泊稼働率にも大きな影響を及ぼすので、料金設定が経営者の裁量に任されているAirbnbの利用時には重要なポイントとなってきます。

周辺の宿泊施設の料金をベースに料金設定を行うのが一般的ですが、提供する宿泊施設はホテル等の宿泊施設とは一線を画すものですから、それと同等というわけにもいかず、価格設定に頭を悩ませることになるでしょう。

しかし、Airbnbはそんな悩みから開放してくれる「スマートプライシング」という機能が提供されています。

初心者に便利なスマートプライシングとは

スマートプライシングはAirbnbが無償で提供している需要連動型の料金設定システムで、登録した宿泊施設の宿泊料金を、下記データに連動して最適な宿泊料金を決定してくれます。

  • 宿泊施設周辺の宿泊施設の重要供給データ
  • 物件の特徴
  • 物件の場所
  • アメニティ環境
  • 予約履歴

これは宿泊施設の経営が初めてという初心者の方には、願ってもないてお教サービスとなってきます。

スマートプライシングの設定方法も簡単で、Airbnbにログインしてリスティングの管理画面から下記の手順を踏むだけです。

  1. 料金設定をクリック
  2. 「1泊料金」で編集をクリック
  3. 「スマートプライシング」をクリックして表示をONに切り替える
  4. 料金の上限と下限を入力
  5. 「保存」をクリックして完了

スマートプライシングを利用中も料金は手動で変更できるようになっているので、慣れれば経営者の意向を取り入れた料金設定をすることもできます。

設定できる料金

Airbnbでは宿泊の基本料金の他に下記のオプション料金の設定ができます。

  • 長期滞在料金
  • 清掃料金
  • 週末料金
  • 追加人数の料金

それではこれらオプション料金について、その内容を見ていくことにしましょう。

長期滞在料金

長期滞在料金として設定できるのは、下記の2つのパーターンです。

  • 週割料金 7泊以上の料金
  • 月額料金 28泊以上の料金

Airbnbで長期滞在の検索結果に自分のところを表示させたい場合には、必ず月額料金の設定が必要となってきます。長期滞在は安定した収入源となるので、その利用者を確保するためにも、月額料金の設定を行うことをおすすめします。

また月額料金を利用しての宿泊の場合は宿泊者からの支払いは月極となり、Airbnbが回収した後、チェックインの24時間後に支払われることになります。また宿泊予約時の支払い方法はクレジットカードのみとなる点もおさえておくようにしましょう。

清掃料金

清掃料金が発生するのは1予約に対して1回のみです。清掃料金は実際に利用する清掃会社への支払い料金をベースに決定すればいいでしょう。

この清掃料金の設定は任意ですが、極力設定することをおススメします。清掃料金を設定することで短期宿泊客の受け入れを避け、2泊以上の連泊客や長期滞在客の利用率を増加させる効果が期待できるからです。

清掃料金を5,000円で設定すれば、1泊するよりも連泊した方が利用者にとっては宿泊費を抑えられます。よって、1泊客は清掃料金のないところを探し、その分、長期滞在客を確保することができるというわけです。

週末料金

宿泊施設は毎週金、土の夜だけ宿泊数が上がるため、平日とは異なる料金設定を行うのが一般的です。

宿泊率が上がる際に平日と同額料金にしていては、上がる利益をみすみす見逃すことになります。毎週金、土の夜だけ一括で冷え実と違う料金設定にできるので、設定しすることをおすすめします。

追加人数料金

追加可能客1名ごとに宿泊料金を加算できます。Airbnbで宿泊料金の検索結果に表示されるのは下記の2項目だけですから、基本料金を安く設定しておけばその分、リスティングの表示回数が増え、閲覧回数が増える環境を作ることができます。

  • 基本宿泊料金
  • 清掃料金込の基本宿泊料金

Airbnbの稼働率はどれくらいなのか?

それではAirbnbの稼働率はどうなっているのでしょう。これはAirbnbに登録して民泊提供を始める際、どれくらいの収益が見込めるのかを予測する上でも重要な判断材料となっています。

そこで今回はオリンピックに向けて期待がかかる東京と地方の稼働率を比較してみまることにします。

東京で稼働率が高い地域は?

Airbnbが発表した2017年4月」の稼働率トップ3は下記のとおりです。

  1. 目黒区  77.5%
  2. 渋谷区  74.6%
  3. 中央区  70.9%

東京は東京オリンピックに向けて大手ワンルームデベロッパーであるシノケングループが、東京大田区に民泊投資用アパートの分譲開始を発表するなど、民泊需要に対する供給体制が整えられています。

2016年の東京の稼働率が42%だったのに対し2017年には66.4%と大きく増加しているのも、民泊利用者の需要が大きい表れであると言えるでしょう。

東京で宿泊価格が高い地域は?

また2017年4月時点の東京で宿泊価格が高いトップ3は下記のとおりで、稼働率の順位と概ね変わらない結果となっています。

  1. 中央区 16,366円(稼働率3位)
  2. 港区  16,198円(稼働率4位)
  3. 千代田区 15,787円(稼働率5位)

稼働率が高い地域は近隣との価格競争が激化していることもあり、2,000円~3,000円ほどの価格減となっているのが実情のようです。必ずしも稼働率が高いことが、収益増となるわけではなく、激化する地区は価格減というリスクを負うことになります。

しかし、エリアによって宿泊価格には大きな差が生まれており、稼働率が低い大田区や杉並区では中央区の半額以下の宿泊価格となっていることから、エリア需要が価格に大きく影響していることが見て取れます。

東京以外の稼働率は?

それでは2017年4月時点の各地の稼働率と宿泊価格を見ていきます。

北海道
  • 稼働率 36.7%(前月比30.1%減)
  • 宿泊価格 18,756円(前月比5,385円減)
福岡県
  • 稼働率 55.3%(前月比19.6%減)
  • 宿泊価格 9,754円(前月比1,137円減)
大阪府
  • 稼働率 60.6%(前月比2.8%減)
  • 宿泊価格 12,034円(前月比98円減)
京都府
  • 稼働率 59.2%(前月比11.9%増)
  • 宿泊価格 16,260円(前月比1,163円増)
沖縄県
  • 稼働率 50.3%(前月比5%減)
  • 宿泊価格 15,217円(前月比217円増)

Airbnbの発表によれば日本全国の稼働率は58.5%、宿泊価格は13,516円ですから、観光シーズンが終わった北海道の異常な落ち込みを除外すれば、稼働率は50%以上が合格ラインであると想定できます。

しかし、宿泊価格は東京でも見られたようにエリア需要が大きく影響するようで、福岡県のように10,000円を割っているところも見られます。このことからも民泊経営で高い収益を得げるためにはまずはエリア需要が高い地域で営むのことが条件となってくると言えるでしょう。

まとめ

民泊経営は休眠中の不動産を有効に利用して収益を上げることのできる新しいビジネスです。
個人だけでやろうとすれば難しいところも出てきますが、Airbnbのように運営母体を利用すれば、集客に一人苦することもありません。

また運用スキルを学びながら経営知識を培い、経営成功への一番の近道となる可能性もあるでしょう。稼働率を見れば年々増加していることは明らかです。ロンドンオリンピックでAirbnbに火が付いたイギリスの例もありますから、東京オリンピックを目前に控えた今こそ民泊経営に着手する絶好のチャンスかもしれませんね。

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