住宅ローンでアパート経営したらどうなる?

住宅ローンでアパート経営していることがバレたらどうなる?

金利ゼロ政策による住宅ローン金利の引き下げによって、近年増加しているのがサラリーマンの不動産投資。昨今は副業としてアパート経営を行っているなんて話は珍しくありませんよね。

そんなアパートをはじめとする投資物件ですが、その購入手段に住宅ローンを用いようと考えている人は少ないのでは?これを読んでいるなかにもそんな考えを持っている人は多いことでしょう。

ですが投資物件購入に住宅ローンを利用することはできません。実際に住宅ローンを利用して投資物件を購入しているケースは少なくありませんが、これはれっきとした契約違反です。借入先にバレてしまえば最悪、詐欺罪に問われることとなり、一括返済が求められる事案となるのです。

そこで今回は住宅ローンでアパート経営していることがバレたらどうなるのかを分かりやすく説明していくことにしましょう。

借入先にバレるとどうなるのか?

アパートをはじめとする投資物件購入に住宅ローンは利用できない。となれば、それが借入先にバレてしまったらどうなるのでしょう?

それではまずは、そのバレた後の借入先の対応について解説していくことにしましょう。

借入先によって対応が異なる

バレてしまった後の借入先の対応は下記のどちらかです。

  • 一括返済をさせられる
  • 特に罰則がない

まったく正反対の対応となりますが、基本的には先に言ったように投資物件購入に住宅ローンを利用することは契約違反となり、最悪の事態を招くこととなります。よって、中には実際に一括返済を求められて、あちこちから借金して返済に充てたという話もあるようです。

しかし、実際のところバレたからといって一括返済が求められたというケースは少なく、最終的判断は銀行等の借入先が握っているのが実情と言えるでしょう。

一括返済をさせられる

住宅ローンを投資物件購入に利用できないのには理由があります。住宅ローンは契約者が居住するために購入する不動産に利用できるローン商品です。よって、契約の根幹には契約者が居住していることが必須条件とされます。

住宅ローンが好条件で販売されているのは住宅金融支援機構のフラット35や信用保証協会等、国の支援があるからで、その恩恵もあり下記のようなメリットを持つローン商品として販売されています。

  • 少ない頭金でもOK
  • 低金利
  • 最大35年にも及ぶ長期間の返済が可能

しかし、これらはあくまでも国民が居住空間の獲得支援を目的としたもので、営利目的のためではありません。よって、投資物件購入を住宅ローンで故意に購入した場合には契約違反となり、最悪の場合、詐欺罪に問われて一括返済が求められる可能性があると考えておかなければなりません。

特に罰則がない

しかし、バレたからといってすべてのケースで一括返済が求められているわけではありません。転勤や長期入院等で居住が不可能となることもあるからです。この場合は将来的に再度居住するという前提の元、契約違反に咎められることはありません。

しかも銀行の中には投資物件購入に住宅ローンが利用できないことを建前としながらも、融資実績のために貸したい姿勢を見せるところがあるようです。つまり、最終的判断は借入先の胸三寸というのが実情のようで、返済さえちゃんと行っていればお咎めなしというケースが大半でしょう。

とはいえ、基本的には契約違反となり、最悪の事態となる可能性は否めません。バレたからといってもすぐに一括請求が求められるようなことはないでしょうが、まずは借入先との交渉が重要なポイントとなってきます。

不利な交渉としないためにも、返済状況等で悪いイメージを持たれないよう注意するようにしましょう。

どうしてバレてしまうの?

住宅ローンを利用して投資物件を購入したとしても、すべてがバレてしまうわけではありません。基本的には本当に居住しているか、投資物件として利用していないか等、契約後に金融機関が調査することは基本的にはないからです。

一番多いパターンとして考えられるのは、借入先の銀行員が偶然通りかかって見つかってしまうケースです。知ってのとおり銀行員は日中、あちこちに出向いて営業に勤しんでいます。
その際に偶然通りかかった融資物件に管理会社の看板など、賃貸している痕跡を目にすることでバレてしまうのです。

電話等で事情説明が求められればまず言い逃れはできません。この後の金融機関の対応は先程説明した通りですが、下手に言い訳してさらに信用を落とすことのないよう、きちんと担当者と話し合うようにしましょう。

投資物件購入時のローン利用はどうするのが最善?

マンション経営等の投資物件購入に住宅ローンを利用する人は少なくありませんが、リスクが伴うことは理解してもらえたことでしょう。そこで次は投資物件購入時のローン利用はどうするのが最善なのかを説明していきます。

融資を受ける際は正直に説明する

住宅ローンは投資物件購入に利用することができない。となればバレて最悪の状況とならないためには、決してウソをつかず、正直に現状を説明して借入手段を模索するのが最善の方法となります。

銀行によっては先ほど言ったように、投資物件とわかっていても住宅ローン融資をしてくれるケースがないわけではありません。しかし、今は銀行の過剰貸付が問題視されている最中なので、こういった法破りな融資方法をとる銀行はないと考えた方が得策です。

特にこの借入手段はあくまでも、銀行から持ちかけられて始めて成立します。そのつもりがない銀行員にこちらから持ちかければ、信用度を疑われて融資話自体がNGとなる危険性もあります。こういった貸し付けを行っているところが皆無でないのは事実でしょうが、この方法は法律違反ともなる高いリスクを伴うことをよく理解しておきましょう。

となれば、やはり融資を受ける際には投資物件であることを正直に説明するのが最善の方法となってきます。

契約者が居住することを前提とた投資物件は賃貸併用住宅と呼ばれ、購入時に住宅ローンを利用することも可能です。居住部分が購入不動産の50%以上という条件はありますが、この方法ならばルールを破ることなく住宅ローンで投資物件の購入ができます。

また、下手な小細工をせず、端から投資物件専用のローンを利用するのもおすすめの方法です。金利等の条件面では住宅ローンよりも劣りますが、高い収益計画のある投資ならば十分な収益を確保できるからです。

まずは現状を包み隠さず説明し、一番メリットの高い借入方法について担当者と話を詰めていく方が最終的には一番メリットの高い投資結果を生み出すこととなるのです。

返済中に賃貸へ移行したい場合は?

住宅ローンの返済中に何かしらの理由から、賃貸物件に移行したいというケースも出てくるでしょう。しかし、住宅ローンの返済中に居住別件を賃貸物件にすることは契約違反となります。

中にはそのことを知らずに賃貸している人も多いのですが、バレてしまえば投資物件扱いとなるため、今回説明したようなペナルティが課される可能性も出てきます。そうならないためにもその知識を持ち合わせている人は、その旨を包み隠さず担当者と話し合うことをおすすめします。

話し合いの結果次第ではそのまま何のお咎めもないケースもありますし、下記のような対応が提案されるケースもあります。

  • 投資住宅ローンへの移行
  • 条件の変更追加による賃貸活用の承諾

実際にフラット35では転勤や長期入院などが原因で居住できなくなった期間、賃貸活用によるローン返済が認められており、契約者の立場に沿った対応が取られるケースも少なくありません。

黙ってすべてを水面下で行うと、バレてしまった時に高いリスクを被る可能性があります。正直に相談すれば上記のような対応策が提示される可能性も高いので、もしもの時には現状と今後の希望を明確化して、それを担当者と相談するようにしましょう。

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