所得を受ける者にとって最も気になるのが支払う税金。いくら税金支払いが国民の義務と言われても、できるでけ支払額は少ないに越したことはありません。特にこれからアパート経営を行っていこうという人ならば、収益にも大きく影響してくる税金は大きな関心事の一つとなってくるでしょう。
そこで今回はアパート経営の家賃収入で発生する税金はどれくらいなのかを、詳しく説明していきます。今回は数値が多く登場するため難解な点もありますが、できるだけ分かりやすく解説します。
所得税の計算方法
いくらの収益を生み出せるかは、アパート経営を始める上で最も重要となってくるポイントです。そしてその収益に大きく関係してくるのが税金の中でも高額な所得税。
所得税は収益が増えれば増えるほど高額になってくるので、アパート経営に関係なく収益を求める投資家にとってはしっかりと理解しておかなければならないポイントです。
それではその所得税がどのように算出されるのか、その基礎中の基礎とも言える所得税の計算方法について説明します。
不動産所得の計算方法
所得税を計算する上でまず理解しておかなければならないのが不動産所得です。所得税はその名のとおり自らが営むアパート経営によって得た所得に対する税金となります。よって、まずはこの不動産所得がどのようなものなのかを理解しておく必要があるのです。
不動産所得は下記の計算式によって求められます。
不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
ここで問題となってくるのが不動産所得における総収入金額と必要経費出です。それでは不動産所得をよク理解してもらうため、これら2つについてを説明していきます。
総収入金額
アパート経営において収入の大部分を占めるのは賃貸料収入となってきますが、国税庁のHPを見るとその他にも下記のものが収入とされています。
- 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
- 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
- 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
つまり入居、更新時に発生する諸費用、共益費と呼ばれる毎月発生する居住諸費用が含まれることとなるのです。
必要経費
またアパート経営で必要経費と認められるものは下記のとおりです。
- 租税公課 アパート経営に関連して納付する税金(所得税と住民税を除く)
- 減価償却費 建物等、経営に関連した固定資産を耐用年数期間中に経費としたもの
- 借入金利 ローン金利により発生する支払い利息
- 損害保険料 建物が災害や事故にあった時の補償保険
- 管理費 入居者募集にかかる不動産仲介業者へ支払う費用
- 修繕費 建物の維持管理のために支出した費用
- 交通費 アパート投資セミナーの参加やアパート物件視察などで発生する移動費
- 交際費 管理会社や不動産オーナー達との懇談費
所得税は不動産所得が大きければ大きいほど高額になります。よって総収入金額が大きくても、この必要経費が同じように大きければ結果的には不動産所得が小さくなり、その分、支払う所得税額も小さくなります。
経営者が経費で落とせるものは極力経費でとよく口にするのも、必要経費の大きさが支払う所得税額に影響を及ぼすからです。
課税所得金額で異なる税率
所得税はいま説明した不動産所得に所得税率をかけることで求められます。
所得税 ＝ 不動産所得 × 所得税率
ここで所得税を決定するのに影響を及ぼすのが所得税率。この所得税率は課税所得金額である不動産所得金額によって下記のように違ってきます。
| 不動産所得金額195万円以下 | 税率5％ |
|---|---|
| 不動産所得金額195万円超え～330万円以下 | 税率10％ |
| 不動産所得金額330万円超え～695万円以下 | 税率20％ |
| 不動産所得金額695万円超え～900万円以下 | 税率23％ |
| 不動産所得金額900万円超え～1,800万円以下 | 税率33％ |
| 不動産所得金額1,800万円超え～4,000万円以下 | 税率40％ |
| 不動産所得金額4,000万円超え | 税率45％ |
所得税は累進課税という方式が用いられており、課税対象額が大きければ大きいほど設定される税率は高くなってきます。となればやはり不動産所得を減らすことのできる必要経費が所得税決定に影響を及ぼす重要パーツであることは間違いないでしょう。
所得税以外にかかる税金は？
アパート経営で発生する税金は所得税だけではありません。下記のように他にも支払わなければならない税金がいくつもあるのです。
- 印紙税
- 消費税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 住民税
- 譲渡税
またこれら税金はアパート経営に携わる一時期だけに発生するものもあり、下記のように発生時期によって区分することができます。
- アパート購入時 印紙税、消費税、不動産取得税、登録免許税
- アパート経営中 固定資産税、住民税
- アパート売却時 譲渡税
アパート経営を継続していく上で、毎年発生するのは所得税と固定資産税、住民税の3つというわけです。それでは、これら税金について簡単にその内容を説明しておきましょう。
印紙税
印紙税はアパート購入時の不動産仲介業者との売買契約書や、借入先金融機関とのローン契約書を交わす際にかかる税金です。原則的には契約書に貼付後、捺印して納税という形が取られます。
印紙税は契約書に記載された金額に応じて決められていますが、平成26年4月1日から平成30年3月31日までは軽減措置が設けられており、下記のように税金の引き下げが実施されています。
| 10万円超え～50万円以下 | 200円 |
|---|---|
| 50万円超え～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超え～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超え～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超え～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超え～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超え～5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超え～10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超え～50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超え | 48万円 |
消費税
個人間売買以外の不動産仲介業者等からのアパート購入や建築にかかる代金には諸費税がかかってきます。不動産のうち土地は非課税対象となりますが、建物に対しては８％の消費税が発生します。
しかし、家賃収益に対しては賃貸目的によって、下記のように消費税の課税、非課税が異なります。
- 住まいとしての居住目的 非課税
- 店舗やオフィスなどの非居住目的 課税
ですが居住用と非居住用の2物件を所有しており、その前々年の家賃収入の合計額が1,000万円以下の場合には、非居住住宅の家賃も非課税対象となります。消費税に関しては少しややこしいので、しっかりと理解しておくようにしましょう。
不動産取得税
不動産取得税はアパートを取得した時にかかる税金で、原則、固定資産税評価額に対する税率4％分がその税額となります。
現在は税率軽減の特例措置として平成30年3月31日まで、その税率が3％に引き下げられています。
登録免許税
アパートなど土地建物を購入した際には不動産登記が必要となります。不動産登記は下記の内容が記録されており、一般的には登記簿と呼ばれ、現在は電子化され登記記録とも呼ばれます。
- その不動産がどんなものか
- どこの誰が所有しているのか
- 誰がどんなことをしたのか
よって、大きく分類すれば下記の目的のために不動産登記は行われていると言えるでしょう。
- 所有権保存 新しい不動産を購入した場合
- 所有権移転 中古の不動産を購入した場合
- 抵当権設定 ローン借入先に担保設定をする場合
またこれら不動産登記にかかる税金が登録免許税で、下記のように建物価格に対して決められた税率を掛けることで求められます。
| 所有権保存 | 税率0.4％ |
|---|---|
| 所有権移転 | 税率2.0％ |
| 抵当権設定 | 税率0.4％ |
大抵の場合はローン購入となるので、マンション経営を始める際には上記3つの登記にかかわる当特免許税が必要となると考えておきましょう。
固定資産税
固定資産税はアパートを所有することに対してかかる税金で土地と建物双方に発生し、下記の計算式で求められます。
固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額(課税標準) × 1.4％(標準課税)
固定資産税評価額は現状の土地・建物の評価額に当たり、3年に一度の評価替えが行われています。経年劣化によって評価額は年々低くなるので、土地の高騰がなければ3年に一度は必ず固定資産税は軽減されていきます。
住民税
住民税は地方公共団体の一員として、地域社会維持にかかる行政サービス等の費用を住んでいる住民に負担してもらうという目的の税金で、下記2つの総称として用いられています。
- 市町村民税(東京23区では特別区民税)
- 都道府県民税(東京都では都民税)
そして住民税は個人への個人住民税と法人への法人住民税の2つがあり、個人でのアパート経営の場合は個人住民税に分類され、お住まいの市町村役場に納付することになります。
アパート経営にかかる住民税は下記の計算式で求められ、利益が赤字など不動産所得金額が一定金額以下の場合は非課税となります。(＊法人の場合は常に課税対象となります。)
所得割額 ＝ 前年の不動産所得金額 × 税率10％
譲渡税
譲渡税はアパート経営の対象物件を売却し、その売却益にかかってくる所得税と住民税の総額を指し、下記計算式で求めることができます。
税額 ＝ 譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
税率は売却物件の所有期間によって短期と長期に分類され、下記のように設定されています。
| 短期（譲渡年度の1月1日で5年以下の場合） | 税率39.63％(所得税30％：住民税9％) |
|---|---|
| 長期（譲渡年度の1月1日で5年超えの場合） | 税率20.315％(所得税15％：住民税5％) |
アパート経営には様々な税金がかかる
今回説明したようにアパート経営には実に多くの税金支払いが発生します。単にローン金利が低いから時代の潮流に乗って、不動産投資でもはじめてみようという甘い考えでは失敗してしまうことにもなりかねません。
しかも、物件が相続物件ならば税金の中でも最も高額となる相続税の支払い義務も発生してしまうのです。相続税は軽減措置である相続時精算課税制度を利用しても非課税となるのは2,500万円までで、それを超えるものには20％の相続税がかかってきます。
5,000万円の物件ならば、2,500万円の20％である500万円もの所得税が発生する計算になります。アパート経営はサラリーマンをしながらでも取り掛かれる魅力的な投資案件です。しかし、始める際にはどんな税金がかかり、いくらの支払いが必要になるのか、この点をしっかり把握することが必要不可欠です。
始めてから後悔しないためにも、アパート経営の計画は税金支払いも含めた事業計画を立てるようにしましょう。
