アパート経営を法人化するタイミングと節税効果

アパート経営で気になってくるのが法人化。実際にそのタイミングを検討している投資家もいると思います。

法人化の一番の目的は節税です。不動産投資の規模が大きくなり、収益もそれに伴うようになれば法人化した方が節税対策になると考えている人は多いことでしょう。しかし、家賃収入が増えたからといっても、経費がかさみ利益が少ないのでは法人化する必要性は全くありません。

法人化を検討する際にはそのメリットとタイミングを押さえた上で、個人と法人とどちらが得なのかを現状と照らし合わせる必要があるのです。

法人化するメリットとデメリット

それではまず法人化する必要性を理解する上で、最も重要となってくるそのメリットとデメリットについて説明していくことにしましょう。

法人化のメリット

法人化が生み出す最も大きなメリットは節税効果です。先ほども少し触れましたが不動産収入が増えれば増えるほど法人化した方が税務上で得られるメリットは大きくなってきます。

アパート経営の法人化で挙げられる主な節税効果は下記の6つです。

• 税率差が生み出す節税効果
• 所得分配による節税効果
• 相続税対策
• 赤字額の繰越期間の違い
• 減価償却方法の違いによる利益幅の調整

それではこれら節税効果について説明していくことにしましょう。

税率差が生み出す節税効果

法人化が節税効果を生み出す1つの理由が個人と法人の税率差です。所得金額に応じて発生する税金を法人では法人税、個人では所得税と呼びますが、その税率には大きな違いがあります。実際に法人税と所得税の税率表を比較してみましょう。

所得税

課税所得金額195万円以下	税率5％
課税所得金額195万円超え～330万円以下	税率10％
課税所得金額330万円超え～695万円以下	税率20％
課税所得金額695万円超え～900万円以下	税率23％
課税所得金額900万円超え～1,800万円以下	税率33％
課税所得金額1,800万円超え～4,000万円以下	税率40％
課税所得金額4,000万円超え	税率45％

所得税は累進課税方式、つまり所得が大きくなればなるほど税率が高くなる課税方式が取られているため、所得金額の増大に応じて支払う税金は高くなります。

法人税

• 原則23.4％

• 中小法人

課税所得金額800万円以下	税率約15％
課税所得金額800万円超え	税率約23.4％

上記のように中小法人に対して軽減税率が設けられている上、法人税は原則固定で年々軽減される傾向にあります。所得金額にもよりますが所得税から法人税とすることで節税効果を生み出せます。所得金額が900万円を超えていれば約10％もの税率引き下げができるのです。

所得分配による節税効果

法人だからこそできる最大の節税は法人で生み出された利益を役員報酬や給与として支払い、支払いを受けた人が他から給与を受け取っていなければ給与所得控除が受けられる点です。

この給与所得とできることが、どのような節税効果を生み出すのかを実際に見ていくことにしましょう。

それではまず所得税からです。下記の条件でかかる所得税、住民税、事業税の総額を求めてみましょう。

• 収入金額　1億5千万円
• 必要経費　9千万円
• 青色申告特別控除額　650,000円
• 所得控除(基礎控除のみ)　380,000円

課税対象所得は下記のとおりとなり、税金の支払総額は123万7.８千円となります。

1億5千万円　－　9千万円　－　65万円　－　38万円　＝　497万円

次は法人税の場合です。

• 収入金額　1億5千万円
• 必要経費　9千万円

ここまでは個人の場合と同じですが、法人の場合の所得は役員報酬として得ることとなるので、その役員報酬を個人の場合と同水準に合わせて6千万円とすると課税所得は下記のように大きく変わってきます。

1億5千万円　－　9千万円　－　6千万円　＝　0円

なんと課税所得対象が0円となり、課税所得に関係なく発生する7万円の法人税の支払いのみとなります。そしてここからが重要なポイントです。

役員報酬として得た6千万円は個人の給与所得となるため、下記の税金が発生しますが、所得控除対象は388万円となり、これにかかる所得税と住民税の合計は75.13万円となります。

• 給与所得控除額　1,740,000円
• 基礎控除　380,000円

6千万円　－　174万円　－　38万円　＝　388万円

そして個人の支払う税金75.13万円に先ほどの法人にかかる7万円の住民税を加算しても、その額は82.13万円となり、個人の場合に支払う123万7.８千円よりも40万円以上の減税効果を発揮することになります。

相続税対策

個人の場合、所有する不動産は自己所有となるため、その時点の不動産評価額に応じた相続税が発生します。しかし、法人の場合は個人ではなく法人所有となるため、経営者の代替わりによって所有者が変わるわけではないので相続税は発生しません。

よって、個人の資産を法人に移転し、個人の財産を軽減することで、多くの人が頭を悩ます相続税の節税効果を発揮します。

赤字額の繰越期間の違い

利益が出ず赤字となった場合、その赤字を次の決算期に持ち込めますが、その繰越可能期間も個人と法人では下記のように違ってきます。

• 個人　3年
• 法人　9年

赤字の繰越は以降の決算期に所得や利益との相殺が可能です。赤字の繰越可能期間は長ければ長いほど、繰越による税金控除の適用が受けられる可能性が高くなり、支払う税金を軽減できます。

原価償却方法の違い

減価償却費の計上方法も個人と法人では下記のように違ってきます。

• 個人　決められた金額を定期的に計上しなければならない
• 法人　消極限度額内で自由に調整が可能

つまり、法人の場合であれば利益が出た時に経費計上し、出ていない時には計上しないという方法が取れるので利益幅の調整ができるというメリットが生まれるのです。

法人化のデメリット

法人化は節税効果という面では大きなメリットを発揮しますが、その反面、個人にはない下記のようなデメリットも生まれます。

• 法人登記費用が発生する
• 事務負担が大きくなる
• 法人住民税が必ず発生する
• 社会保険と労働保険の加入が必須となる

それではこれらデメリットについて簡単に説明していきましょう。

法人登記費用が必要

法人化するには法人登記が必須となります。その際にかかるのが法人登記費用です。現在は新会社法の施行に伴いかかる費用は以前よりも随分と軽減されましたが、登記するためには下記のような費用が必要となります。

• 定款印紙代　40,000円
• 定款謄本代　2,000円程度
• 登録免許税　150,000円または資本金の1,000分の7のいずれか大きい額
• 登記事項証明書代　600円

また手続きを専門家に依頼する場合は、その代行費用がさらに加算されることになります。

個人ならば開業届け等を税務署に提出するだけで、上記のような特別な必要が発生することがないことを考えれば、法人化する人の状況によってはこの登記費用についても熟考する必要があるでしょう。

事務負担が大きい

個人ならば独力でできた会計処理や青色申告などの事務仕事も、法人となれば経理知識なしでは対応しきれないレベルとなってきます。よって、法人化後は税理士等の専門家に依頼するケースが多いのですが、実はこの事務処理にかかる経費が個人の時と比べて大きな負担となってくるでしょう。

専門家による会計アドバイスによって、十万単位もの税金支払いを軽減できることもありますが、その代価は決して安くないのが実情です。必ずしもデメリットとは言い切れませんが、できる限り多くのメリットを生むためにも依頼先は慎重に選択する必要があります。

法人住民税が必ず発生

個人の場合には赤字だと課税所得対象はマイナスとなり、税金の支払いは発生しません。しかし、法人の場合は話が別です。

赤字だとしても年間7万円の法人住民税(地方税)が発生します。

社会保険の加入が必須

個人の場合は任意で、5人以上の雇用がない場合は加入の必要がなかった社会保険も、法人の場合は雇用者人数に関係なく強制加入となります。

社機保険は今後も上昇する傾向にあるので、法人の方が人件費の負担額は間違いなく増加します。この点はしっかりと理解しておきましょう。

法人化するベストタイミングは？

それでは法人化のメリット・デメリットを理解してもらったところで、次は法人化するベストタイミングはいつかを検証していきましょう。

このタイミングは個人よりも法人の方が支払う税率が低くなるのが一番のポイントとなってくるので、下記の3つがそのタイミングとして考えられます。

• 課税所得額が900万超えになった場合
• 所有物件を拡大する場合
• サラリーマン大家の場合

それではこれら3つのタイミングについて、分かりやすく説明していきましょう。

課税所得額が900万超えになった場合

先程、法人化のメリットの「税率差が生み出す節税効果」で説明したように、法人化の最大のメリットである節税効果が表れるのは所得税率が法人税率を上回る所得課税額が900万円を超えた場合です。

900万円を超えれば、下記のように確実に税率差メリットが生まれます。

所得税率

課税所得金額695万円超え～900万円以下	税率23％
課税所得金額900万円超え～1,800万円以下	税率33％
課税所得金額1,800万円超え	税率40％

法人税

• 原則23.4％

しかし、現在は法人でも中小法人と認められれば、下記の軽減税率が適用されます。

• 中小法人

課税所得金額800万円以下	税率約15％
課税所得金額800万円超え	税率約23.4％

よって、下記のように330万円超えの状態も法人化のタイミングとなってきます。

課税所得金額195万円超え～330万円以下	税率10％
課税所得金額330万円超え～695万円以下	税率20％

所有物件を拡大する場合

また所有物件を拡大する際も、法人化のタイミングとなることがあります。所有物件規模が小さく、収入が低い場合は個人のままでも税率を低く抑えられますが、所有物件拡大により、収入が増えるならば適用税率は法人の方が安くなるケースも予想されます。

事業計画をじっくり練った上での法人化でなければ話になりませんが、大幅に規模拡大を計画しているならば、合わせて法人化も検討する必要があるでしょう。

サラリーマン大家の場合

専業大家の場合は900万円が法人化のタイミングとなりますが、サラリーマン大家の場合は現在の勤務先から得ている給与所得の税率がいくらなのかもタイミングを計る目安となります。

課税所得は家族構成等の所得控除によっても違ってきますが、年収が1,000万円程度になれば所得税率は30％を超えている状態となります。ここに不動産所得が加算されることを考えれば、初回購入でも法人で購入した方が節税効果を発揮することになります。

まずは自分の税率がいくらなのかを必ず確認し、初回購入、不動産規模の拡大にかかわらず個人、法人のいずれがメリットとなるのかを比較するようにしましょう。