近年は政府の金利ゼロ政策の影響もあり、大きな投資資本を持たないサラリーマンや公務員の人たちがアパート経営に乗り出しています。
しかし、アパート経営に対する知識が少ないこともあり、どうやればいいのかわからないという人は少なくないでしょう。
そこで今回は大きな投資となるアパート経営に上手く乗り出すために、どのようなポイントに注意していけばいいのか、大家になるために最低限知っておいてもらいたい重要ポイントを解説します。
サラリーマンや公務員によるアパート経営着手は、見よう見まねで取り組んだはいいが、知らないことが多いためにあとで失敗したと後悔してしまうケースも少なくありません。そんな後悔をしないためにも、今回の内容をしっかりと理解しておきましょう。
大家になる際の注意点
それではまずは大家になるために最低限理解しておいてもらいたい注意点を解説します。
その注意点は下記の2つです。
- アパート経営は副業にならないのか？
- アパートは管理会社に任せる
サラリーマンや公務員という本業を持つ大家にとって、上記2点はまず抑えておかなければならないポイントです。しっかりと理解しておきましょう。
アパート経営は副業にならないのか？
サラリーマンや公務員がアパート経営する際に、まず確認しなければならないのがアパート経営が副業に当たらないかという点です。
アパート経営が副業と見なされれば何らかの処罰が下され、最悪の場合は本業を解雇される可能性も出てきます。
よって、アパート経営を本業にと考えていない人には、まず本業の雇用主との間でアパート経営がどう判断されるのかが一番重要なポイントとなってきます。
雇用契約には副業禁止規定がある
アパート経営が副業に当たるかどうかは、本業の雇用主と交わした契約条件の副業禁止規定を見れば明らかです。
よって、アパート経営を検討している人は、まずこの契約条件の中でアパート経営が副業禁止規定に含まれていないかの確認が必要です。
含まれていなければ副業には当たらないので問題ありませんが、含まれていれば本人が直接経営を行うのは避けなければなりません。
雇用契約には下記の懸念から、副業禁止規定が設けられています。
- 会社の利益を失う可能性があるため
- 本業がおろそかになる可能性がある
本業で得た情報等を別の仕事に流用して利益を出されては、その会社は大きな損失を被ることになりますし、本業以外の仕事に手がかかってしまえば本業がおろそかになることは目に見えています。
よって、勤務先と同業種の場合や、運営の為に多くの時間と労力が必要となると判断される職種は副業とされています。
アパート経営は副業に当たらないケースがほとんど！
ですがアパート経営のような不動産投資は、基本的には副業に当たらないケースが一般的です。勤務先が不動産関連の仕事であれば別ですが、そうでなければアパート経営自体が本業に損益が出すことはありませんし、本業に差し支えるほどの時間や労力を必要としないからです。
しかし、アパート経営自体が副業と見なされていなくても、下記のようなケースは副業に当たる可能性が高くなってきます。
- アパート経営の投資規模が大きい
- アパート経営の収入が大きい
- 自分でアパート管理をしている
投資規模と収入規模が大きくなれば、どちらが本業かわからない状態になります。一般的には5棟10以上の投資規模、年間500万円以上の収入をもたらすアパート経営は投資ではなく、事業とみなされ副業と判断されてしまいます。
またアパートの管理を自分で行っている場合も副業と判断されるケースが高くなってきます。アパートの管理には時間と労力が必要となるため、自分で行っていれば本業がおろそかになる可能性が高いと考えられるからです。
アパート経営に着手する際には、副業禁止規定に反していないかをしっかりと確認するようにしましょう。
アパートは管理会社に任せる
アパート管理は管理会社に任せることをおすすめします。これは先ほど説明した副業禁止規定に抵触していしまう心配もあるのですが、本業を持つサラリーマンや公務員にアパート管理は無理があるからです。
アパート管理は多くの時間と労力がかかる！
アパート管理は下記のような仕事になります。
- 家賃の授受
- 家賃滞納者への督促
- 住人のクレーム対応
- ゴミ部屋への対応
- 夜逃げ対応
- 掃除等の衛生面の管理
日中の時間を本業に縛られているサラリーマンや公務員が、これら業務をそつなくこなすには無理があります。必ず本業かアパート経営のどちらかに負担をきたし、失敗に終わる可能性が高くなります。
そうならないためにも管理会社と業務委託を結び、本業に支障をきたさないアパート管理を目指す必要があります。管理会社の委託料は一般的には家賃の5％、個数が多い大規模な場合は3％というのが相場です。
決して収益に大きな負担となる費用ではないので、アパート管理は管理会社に任せるようにしてください。
ローンを借りる際に知っておくこと
アパート経営に必要となる投資額は決して安価なものではありません。投資できる蓄えがある人は別ですが、大抵の場合にはその大半をローンで借りる事になるでしょう。
どれくらい借りられるのか？
アパート経営等の不動産投資に着手するサラリーマンや公務員が多くなったのも、大きな蓄えがなくても経営に着手することができるからです。そこで最も気になってくるのは一体どれくらいの借り入れができるのかという点です。
不動産投資には一般の住宅ローンを利用することはできないため、投資専門の不動産投資ローンを利用することになります。住宅ローンの場合には申込者の返済能力と信用度が重要な審査ポイントとなってきますが、不動産投資ローンの場合にはこれに加えてアパート物件の評価が重要視されます。
よって借り入れできる額は下記の3点が大きく影響してきます。
- 申込者の返済能力 年収、勤続年数、年齢
- 申込者の信用度 他のローンや借り入れに対する返済状況
- アパート物件の評価額 投資物件の収益性
一般的には不動産投資ローンの借入上限額は年収の10～30倍までとされており、上記条件に応じて借入額が決定されます。上記条件の評価が高ければ30倍まで、低ければ10倍よりも下回ることもあるというわけです。
アパート経営を検討する際には、まずはこの一般的な借入額を参考とすればいいでしょう。
住宅ローンを組んでいても借りられるのか？
アパート経営はどれだけの収益性が見込めるのかが審査時には重要なポイントとなってきます。住宅ローンの場合には返済原資は申込者の収入(給与)となりますが、不動産投資ローンの返済原資はアパート経営による家賃収益となります。
既に大きな借り入れがあったとしても、アパート経営による収益性があると判断されればローンを組むことができます。しかし、住宅ローンのような高額なローンを抱えている場合には、借入額に影響がでてきます。
基本的には先程説明した借入可能額(年収の10～30倍)から、現在抱えている住宅ローン残債を引いた額が借入可能額となります。よって下記の条件での借入可能額は5,000万円～2億5,000万円となります。
- 年収1,000万円
- 住宅ローン残債5,000万円
しかし、高額な住宅ローンを抱えている状態での不動産投資は2重ローンに苦しむ可能性もあることをよく理解しておかなければなりません。さきほど言ったように住宅ローンと不動産投資ローンとでは下記のように返済原資が違ってきます。
- 住宅ローン 給与年収
- 不動産投資ローン 家賃収益
アパート経営が上手くいかず、空室が多い状態が続けば、不動産投資ローンの返済に給与年収を当てざるを得ない状態となります。サラリーマンや公務員がアパート経営を検討する際は、そうならないための確実性の高い事業計画が必要となることを肝に銘じておきましょう。
